Как агентства недвижимости обманывают клиентов

Как обманывают клиентов агентства и агенты по недвижимости? Как защитить себя от обмана? на сайте Недвио

В новостях, соцсетях и просто в повседневной жизни мы часто слышим от журналистов, коллег, близких или просто знакомых о том, что агентства по недвижимости идут на самые разные ухищрения, лишь бы получить прибыль.

И хотя серьезные агентства и профессиональные риэлторы дорожат свой репутацией и не идут на обман, и все такие случаи — дело рук мошенников, притворяющихся риелторами или фирм-однодневок — от этого не легче и риски «попасть» все равно высоки.

Для того, чтобы избежать проблем в будущей сделке купли-продажи, рассмотрим классические примеры обмана с стороны агентств-однодневок.

1. Подделка документов умершего собственника

Мошенники вычисляют дом, где недавно умер собственник. Обычно, наследники появляются не сразу, этим и пользуются нечестные риэлторы. В это время они подделывают и оформляют документы. Затем в срочном порядке находится клиент, которому продается этот дом.

Больше всего в этой ситуации рискует покупатель, так как проверяя все документы, он может пропустить тот факт, что собственника уже нет в живых, а после того, как всплывет вся правда, заработать, как минимум, массу проблем с правоохранительными органами.

2. Подделка завещания после смерти

В данном случае опять идет речь о рисках покупки дома в случае умершего собственника. Можно столкнуться с мошенниками, которые после смерти владельца, подделали завещание на себя и продают дом, не имея на то никаких прав.

Рано или поздно, к ни о чем не догадывающемуся покупателю, нагрянут истинные владельцы недвижимости, например, близкие родственники умершего. Или же если таковых нет, то недвижимость должна перейти в руки государства. И родственники, и государство, смогут в суде выиграть у вас недвижимость, ведь документы — то поддельные.

3. Продажа по поддельной доверенности

Мошенники вычисляют коттеджи, хозяева которых длительное время в них не живут (к примеру, уехали за границу). После чего оформляют на себя доверенность по продаже дома.

Взломав замок и сделав себе ключ, они дают рекламу и начинают делать показы дома потенциальным клиентам, говоря им о том, что они являются друзьями или родственниками собственников и якобы они попросили продать его, пока те находятся в отъезде.

Такой «отъезд» на руку мошенникам, ведь обычно вся необходимая для продажи документация находится дома (можно не утруждать себя для их подделки). Основная жертва этой схемы — покупатель. По возвращению хозяев придется возвращать им их собственность через суд.

4. Просьба риелтора дать аванс до сделки

Обычно, агентства недвижимости работают без комиссии и не просят никаких авансов и задатков до тех пор, пока не будет подписан договор купли-продажи.

Если риэлтор настаивает на авансе еще до сделки, лучше отказаться от услуг этого агентства. Возможно вы имеете дело с мошенником или фирмой-однодневкой. И заплатив аванс, вы можете больше не увидеть этих людей.

5. Навязывание эксклюзивного договора

В эксклюзивных договорах с агентствами недвижимости нет ничего плохого — напротив, это показывает серьезные намерения компании, и желания приложить все усилия для продажи вашей недвижимости (ведь без эксклюзива продажа вашего дома превращается для агентов в рулетку — «кто быстрее, того и тапки»).

Однако эксклюзивный договор должен быть внимательно проанализирован вами на предмет расходов и обязанностей сторон: кто за что отвечает, какие обязанности — ваши, а какие — агентства. И, самое главное, — он должен быть срочным. Обычно срок эксклюзивного права ограничивается 3-6 месяцами, после этого вы имеете полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Многие продавцы, выбирающие агентства недвижимости, допускают одну и ту же ошибку — они подписывают договор с теми, кто предложит продать их дом по самой высокой цене. Нечестные агенты прекрасно знают эту «слабость» и специально называют владельцам завышенную цену, лишь бы привлечь клиента. О том, что никто за такую цену дом не купит, они конечно умолчат, зато смогут допродать вам множество своих услуг и пополнить вашим объектом свою базу.

В лучшем случае, вы потеряете с такими нечистоплотными агентствами свое время, в худшем (если договор бессрочный, а документы на недвижимость хранятся у них) — столкнуться с серьезными проблемами в продаже своего дома и даже вымогательством.

6. Скрытые и двойные комиссии

Сегодня цены на любую недвижимость можно увидеть в интернет, сравнить по разным базам и агрегаторам, документам, поэтому эта тактика обмана среди агентств уже почти не используется. Однако случаи скрытых и двойных комиссий все же происходят, поэтому стоит о них упомянуть.

Двойная комиссия применяется риэлторами, в основном, на рынке аренды. Там комиссию платит арендатор, но особо ушлые агенты уговаривают об оплате и собственников. На рынке продаж домов двойная комиссия — это большая редкость и «высший пилотаж» среди агентов. Дело в том, что скрыть ее факт почти невозможно в процессе переговоров и оформления документов (но иногда удается).

В отличие от двойных, скрытые комиссии подразумевают «накрутку» с одной стороны. Агентства-однодневки используют следующую схему. Допустим, что цена продаваемого дома равна 7 млн. рублей. Находится клиент, который готов купить этот дом за такую цену, начинается оформление документов, и в какой-то момент агент заявляет о том, что продавец испугался скачка доллара (инфляции, бензина, водки, ипотеки, роста цен на жилье итп) и решил повысить цену на 300 тыс. рублей.

Часть покупателей «отвалится», но останутся и те, которые взвесив все за и против (время на поиски дома, риски роста цен, инфляции, ипотеки и т. п.), согласятся на это. В этом случае риелтор обманывает и продавца, и покупателя: покупатель соглашается на новую сделку, а продавец при этом ни о чем не подозревает. В результате этой аферы, риелтор получит сверху своей комиссии 300 тыс. руб.

Вообще, с развитием интернет, мошенничество с ценами на недвижимость постепенно уходит в прошлое. Хотя, в «глубинке» и районах где слабое образование населения, некоторые агентства по-прежнему используют схемы «накруток», в результате чего присваивают себе суммы, о которых не знают ни продавец, ни покупатель.

Все происходит так: продавец обращается в агенство и там назначалается стоимость продаваемой недвижимости. При этом риелтор убеждает собственника снизить цену, ссылаясь на то, что аналогичные объекты на рынке недвижимости стоят дешевле. На самом же деле цена в рекламе ставится выше обговоренной и накрутка может достигать 15-25 %, а в некоторых случаях и того больше.

Справедливости ради заметим, что большинство профессионалов рынка и агентств недвижимости не используют вышеописанные схемы, поскольку дорожат своей репутацией. Однако «легкость» больших денег постоянно манит на рынок недвижимости массу мошенников, поэтому мы рекомендуем вам внимательно изучить все риски и подводные камни сделок с недвижимостью (это можно сделать прочитав рекомендации и статьи на нашем портале).

Стоит ли доверять риэлторам?

Мы уже неоднократно писали на нашем сайте о том, что выбор риэлтора важнее выбора агентства.

За вывеской большого и известного агентства могут быть неопытные новички, набранные не весть откуда, или того хуже — нечистоплотные руководители. Опять же мошенники могут снять дорогой офис и «бросить пыль вам в глаза», скрывая истинные мотивы сделки. В то же время, нанимая конкретного человека, вы можете досконально разузнать его характер и опыт.

При встрече и общении с риелтором вам следует вести себя уверенно и задавать как можно больше вопросов. Обратите внимание на:

  1. Внешний вид офиса, в котором происходят переговоры. Если это помещение больше похоже на кладовую, то это по меньшей мере должно вас насторожить;
  2. Компетентность самого сотрудника. Он должен разбираться в рынке, отличаться знанием вашего объекта недвижимости и его окружения, уметь сравнивать с конкурентами, владеть ценами. А также отвечать на все ваши вопросы четко и внятно;
  3. Есть ли у агента юридическое образование? Есть ли агентства в штате юрист?;
  4. Пытается ли риелтор всячески не допустить прямого общения продавца и покупателя?;
  5. Разрешает или не разрешает вносить изменения в договор?
  6. Готов ли ставить свою подпись в бумагах, в частности подписать акт выполненных работ?;
  7. И, безусловно, репутация и известность агента и самого агентства. Чем известнее человек и фирма, которую вы нанимаете, тем меньше вероятность быть обманутым.

Если у вас возникли малейшие подозрения, а риэлтор уклончиво отвечает на вопросы — то не задумываясь уходите. Лучше перестраховаться лишний раз и пойти в другое агентство недвижимости, чем терять крупную сумму денег.

Если вы имеете подозрения, что имеете дело с нечистоплотным агентом (который стремиться повысить свою прибыль скрытым образом) вы можете ему деликатно напомнить, что это является уголовным преступлением и преследуется по закону в соответствии со статьей 159 УК РФ по факту «Мошенничество».

Как выбрать такое агенство недвижимости, чтобы не стать жертвой обмана?

Вот несколько рекомендаций:

  • Постарайтесь выбрать агентство по отзывам и рекомендациям, в идеале — по совету ваших друзей и знакомых, пользовавшихся их услугами;
  • Внимательно изучите договор, прежде чем подписать его. В нем должны быть указаны как ваши обязанности, так права (лучше всего по возможности посоветоваться с юристами);
  • Все деньги следует передавать непосредственно в руки продавца, а не через посредника;
  • Проверьте: правильно ли оформлены ли документы на недвижимость;
  • Обязательно обговорите заранее с агентом сумму его вознаграждения. И никогда не давайте никакие авансы, пока агентство не предоставит вам договор с хозяином, а также подлинники документов.

В среднем комиссия агентств недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня составляет от 2 до 5% от стоимости объекта, эта сумма должна быть указана в договоре между клиентом и агентством. Оплата комиссии проходит только по факту сделки, если сделка не состоялась или были выявлены нарушения — оплачивать услуги вы не должны.

Таким образом, подводя итоги всему выше сказанному, хотелось бы еще раз напомнить о бдительности на всех этапах сделки, дабы не быть обманутым. Как говорится, «Береженого Бог бережет», и спешка здесь ни к чему — лучше все делать медленно, но тщательно: проверить не только агентство, но и агента, контрагента, договор, недвижимость. И тогда сделка пройдет без проблем.

Читать еще:  Проверить наличие недвижимости у человека

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1 , причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2 ) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

LiveInternetLiveInternet

Поиск по дневнику

Подписка по e-mail

Статистика

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Типовые способы обмана риэлторами своих клиентов

Сегодня ВСЕ риэлторы, частные посредники и агентства недвижимости вместе с информационными ресурсами, публикующими информацию о предложениях и спросе по объектам недвижимости находятся в СГОВОРЕ. Они ВЕЗДЕ публикуют объявления с заманчивыми предложениями, искусственно В ОБЪЯВЛЕНИЯХ занижают цены, чтобы клиент позвонил именно в их агентство.

99% частных объявлений о недвижимости на основных ресурсах (интернет, газеты, журналы, реклама в СМИ и т.д.) «ПЕРЕХВАЧЕНО» риэлторами, даже если в объявлении указано, что его подал собственник (указан номер мобильного телефона).

Позвонив, по указанному в объявлении номеру телефона, Вы ВСЕГДА попадете на риэлтора, частного посредника или в агентство недвижимости

Единственный способ не тратить своё время и нервы в поисках объявлений от хозяев это пользоваться специальными интернет ресурсами с мощным фильтром от посредников, такими как сайт бесплатных объявлений по недвижимости www.neagent.org.ua. К сожалению таких сайтов не много пока в интернете. Поэтому часто возникают неприятные ситуации при поске жилья.
Типовая ситуация:

Вы увидели объявление от хозяна-собственника с привлекательным и не дорогим вариантом продажи квартиры.

Например, за 60000 у.е. 2-х комнатная квартира в хорошем месте в с хорошими параметрами.

Вы звоните по объявлению. Вам говорят, что хозяина сейчас нет, а это его знакомая, которая ему помогает или частный риэлтор или агентство недвижимости. Далее Вас начинают обманывать (разводить):

Вариант 1: говорят, что за квартиру уже внесли аванс, позвоните через 2-3 дня.

Когда Вы позвоните через указанный интервал, Вам скажут, что цена увеличилась на 4-5 тысяч, к моменту просмотра ее увеличат еще на 2-3 тыс., а после того как будут собраны все документы для совершения сделки купли-продажи (обычно их собирают 2-3 недели), цену увеличат еще на 3-4 тыс. (скажут, что рынок-то движется и цены растут). Плюс с Вас еще возьмут 3-5% за услуги риэлторов, а это ещё
3-4 тыс. у.е.

Итого вместо 60000$ ВЫ заплатите 75000$ , а то и больше.

Вариант 2: квартира уже продана, но у нас есть такая же, даже немного лучше.

Далее по сценарию Варианта 1.

Как риэлторы и посредники нас обманывают

Здесь опубликованы не все схемы обмана, потому, что риэлторы постоянно придумывают новые.

Обман: Эксклюзивный доступ к платным базам данных

Риэлтерские агентства своим клиентам предлагают ЯКОБЫ эксклюзивный доступ к СВОИМ и платным базам данных. НИКАКИХ таких баз нет.

Просто существуют фирмы, которые собирают в одну ОБЩУЮ базу данных информацию о предложениях и спросе по недвижимости
со ВСЕХ источников информации (сайты в интернете, газеты, журналы, реклама, радио, ТВ, доски объявлений и т.д.).

Затем представитель такой фирмы 1-2 раза в неделю развозит CD disk с ОБЩЕЙ базой данных по агентствам недвижимости и за определенную плату закачивает эту базу на сервер агентства недвижимости, она ОДИНАКОВА для всех агентств (риэлторы в этом, естественно не сознаются).

Обман: Проверка юридической чистоты недвижимого имущества

Осуществление проверки недвижимого имущества у риэлтора сводится к тому, что изучается из домовой книги архивная выписка.

Естественно, риэлтор будет уверять клиента, что осуществляет проверку недвижимого имущества из «своих достоверных источников», но архивную выписку абсолютно бесплатно ВЫ сами может получить в ДЭЗе, предоставив предварительный договор купли-продажи.

Читать еще:  Договор аренды недвижимости с последующим выкупом образец

Обман: Гарантии по безопасности сделок

По словам риэлтора, гарантии по безопасности сделки на приобретение недвижимого имущества он подкрепляет специальным сертификатом.

Но если рассматривать юридическую сторону, то риэлтор при всем своем желании не в состоянии нести какую-либо ответственность за признание
недействительности сделки на приобретение недвижимого имущества, потому как сам риэлтор стороной сделки не является. То есть, если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки, связанной с приобретением недвижимого имущества, недействительной, то по делу ответчиком будете ВЫ, а не риэлтор. А риэлтора рядом и близко не будет

Обман: Задаток или аванс

Задаток по договору риэлтор всегда берет равным размеру поощрения за свои услуги, к которым он еще и не приступал. Возвратить эти деньги практически не реально, в случае срыва сделки. Риэлтор себя полностью застраховал.

Обман: Договор на подбор квартиры

Клиент находит объявление о продаже недвижимости, звонит по указанному телефону, попадает в риэлтерское агентство, в котором ему говорят о том, что для того, чтобы осуществить осмотр недвижимого имущества необходимо заключить договор с этим риэлтерским агентством по той причине, что они бесплатно не работают. В предлагаемом договоре говорится об оказании информационных услуг и сопровождении сделки купли-продажи недвижимого имущества, и что клиенту необходимо оплатить на начальном этапе от $300 до $500, а после осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества доплатить еще 3-6% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

Обман: Ложная конкуренция о повышенном спросе на объект недвижимости, предназначенным для сделки купли-продажи

Вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже, риэлторы и «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену.

Обман: Услуги риэлтора (его комиссионные) будете оплачивать НЕ ВЫ

Т.е. будет оплачивать покупатель, если Вы продаете недвижимость или продавец, если Вы покупаете недвижимость.

Если Вы продаете квартиру, скажем за 100 тыс. у.е., то риэлтор выставит ее за 105 тыс.у.е., т.е. включит в цену свои 5%, а Вы (как продавец) теряете (скрытно) 100000 рублей.

Если Вы покупаете квартиру за 100 тыс. у.е., то Вам придется заплатить эту сумму продавцу недвижимости,
плюс 5 тыс. у.е. = 5% от стоимости объекта недвижимости (по договору с агентством недвижимости).

Кто обратился к риэлтору за услугой, тот всегда и платит — такой принцип у риэлторов.

«Хороший» риэлтор получит свои 5% от стоимости объекта как с продавца, так и с покупателя .

Обман: преодоление «мифических трудностей», искусственно созданных риэлтором

Обман самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риелторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов. Как правило, сумма в таких ситуациях взимается в достаточно небольших размерах, поэтому клиент не придает этому обстоятельству большого значения и «на автомате» вынимает деньги из кошелька и передает их риелтору, но если вы цените свои доходы, запомните: каждое уважающее себя агентство-профессионал никогда не будет просить плату за оказание подобных услуг!

Обман еще более примитивный: плата взимается при непосредственном осмотре объекта недвижимости. В данном случае сумма может быть намного крупнее. Многие компании постоянно используют этот метод в качестве дополнительного заработка, иногда весьма привлекательного. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например словами о том, что на осмотр этого объекта недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги.

Обман, связанный с оставшейся мебелью в доме.

Как известно, при продаже квартир или частных жилых помещений многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жителей, при этом стоимость мебели вне зависимости от ее назначения и цены никогда (. ) не включается в стоимость объекта недвижимости. Риелтор же может сделать попытку убедить вас в обратном.

Лучше ВСЕ делать самим. В противном случае нужно обращаться только в проверенные компании, которым можно доверять. Максимально подробно изучите данные агентства недвижимости. Оно ОБЯЗАТЕЛЬНО должно имеет собственный сайт в Интернете. Почитайте отзывы и рекомендации, полностью убедитесь в качестве предлагаемых услуг. Дело в том, что очень часто встречаются случаи, когда агентство берет очень большие суммы за свои услуги, а в дальнейшем с успехом исчезает, не оставив за собой ни единого следа!

Никогда не стройте отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Как обманывают риэлторы клиентов?

Сегодня в России все сделки по покупке и продаже, аренде недвижимости происходят при помощи риэлторов. Соответственно, это стало прибыльным бизнесом. Далеко не у всех есть время, чтобы самостоятельно собирать все бумаги, заключать договора и проходить десятки кабинетов в день. Неудивительно, что каждый человек скажет, что гораздо лучше заплатить деньги специалисту, сэкономив время и нервы. К сожалению, периодически мы сталкиваемся с разочарованием, так как риэлторы обманывают. Причем способов для этого у них более чем достаточно. Сегодня мы поговорим о том, на что нужно обращать внимание, чтобы не стать жертвой мошеннических схем, не переплатить и не остаться без своего жилья.

В погоне за прибылью

Стоимость помощи в организации различных сделок с недвижимостью довольно высокая, от 2% до 9% от цены самой квартиры. Суммы немаленькие. Так как обманывают риэлторы и зачем им это надо, ведь прибыль и так немаленькая? Давайте разбираться, кто оплачивает услуги специалиста или агентства? Правильно, тот гражданин, который обратился к нему за помощью. И чтобы увеличить размер своего вознаграждения, риэлтор может прибегнуть к разного рода махинациям. Некоторые из них могут показаться очевидными, другие — наоборот, сложными и изощренными схемами.

Приманка или наживка

Это самый простой вариант того, как обманывают риэлторы. В этом случае публикуются объявление о продаже квартиры с хорошими параметрами. Это уже несколько затасканный прием, который хорошо знают и клиенты, которым приходилось работать с подобными агентствами. Однако каждый раз, встречая привлекательное предложение, хочется верить, что в прошлый раз это было просто стечение обстоятельств. Вдруг сейчас вам повезет. Нет — так как риэлторы обманывают. Если вы позвоните по указанному номеру, то специалист сообщит, что эта квартира уже продана и предложит рассмотреть аналогичные предложения. А по факту этого жилья либо не существует, либо оно никогда не выставлялось на торги.

Слишком привлекательная цена

Эта уловка тоже не новая. Чтобы привлечь как можно больше потенциальных покупателей, цена специально указывается на порядок ниже. Так как обманывают риэлторы при продаже квартиры со знанием дела, то предъявить им что-то довольно сложно. При личной встрече вам будет объявлено, что цена не включает еще несколько пунктов, поэтому конечная цифра будет выше. Не стоит уточнять, что речь об этом может зайти уже на самых последних этапах сделки. Желание купить подешевле понятно, но приобретение жилья – это явно не тот вариант.

Занижение стоимости услуг

А мы продолжаем говорить о том, как обманывают риэлторы при продаже квартиры. Их услуги не могут быть бесплатными, поэтому обязательным условием сотрудничества является заключение договора. Именно в нем будет прописано в процентном соотношении, сколько вы должны будете отдать за предоставленные услуги. В объявлении может быть указан минимальный порог, то есть 2% от самой дешевой квартиры, реализуемой через данное агентство. Не стоит верить риэлтору на слово, сначала внимательно изучите договор, а уже затем ставьте свою подпись. Тогда вы будете точно знать, сколько должны отдать в итоге.

Выполнение обязательств не в полном объеме

Это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов. И снова мы апеллируем к необходимости тщательно изучить договор. Стандартная форма предполагает условие о необходимости предоставления агентством клиенту нескольких вариантов жилья, подходящего под указанные им параметры. Это метраж, район, этаж, стоимость. Чаще всего клиенту предлагают осмотреть пять объектов, и на каждый из них составляется акт.

Что делает недобросовестный сотрудник агентства? Он может оформить акты осмотра или отказа клиента от предоставленных вариантов без его ведома. Такие действия незаконны, то есть риэлтор не выполнил своих обязательств и нарушил условия договора.

И снова читаем договор

На этот раз мы предлагаем обратить внимание на обязанности сторон. Нас не было бы так просто обмануть, если бы мы были хоть немного грамотными в юридическом плане. Большинство из нас просто подписывают договора, максимум пробежав глазами по сумме оплаты за услуги и проверив реквизиты сторон. Поэтому важно знать, как риэлторы обманывают продавцов. Не требуется каких-то сложных схем, просто из текста договора убираются несколько предложений, и ответственность сторон резко меняется.

Если вы ждете определенных действий для поиска потенциальных покупателей вашей недвижимости от риэлтора, а он ничего не предпринимает, не спешите считать, что он нарушает условия договора. Организация могла пойти на хитрость и просто не указать важные услуги в тексте документа. Например, если в договоре отсутствует пункт о сборе документации для оформления сделки купли-продажи, поиском нужных бумаг будет заниматься сам продавец.

Кому и сколько платить?

Так как обманывают риэлторы при продаже недвижимости и продавцов, и покупателей, нужно обязательно быть внимательным и тщательно взвешивать каждый шаг. Когда стороны договорились о заключении сделки, составляется предварительный договор купли-продажи. В этом случае оговаривается передача аванса или задатка. На практике эта сумма равняется размеру вознаграждения риэлтора. То есть покупатель фактически оплачивает сделку за продавца.

Здесь есть два момента. Первый – агентство может взять оплату и с продавца тоже, после чего покупатель будет еще долго пребывать в недоумении, почему он переплатил лишние 70 000 рублей. Второй вариант – в случае отказа от сделки вернуть эту сумму будет уже практически невозможно.

Оплачиваем собственное спокойствие

Все мы хотим, чтобы сделка прошла быстро и без всяких проблем. А для этого важно, чтобы документы были в полном порядке. А перспектива того, что завтра появится настоящий владелец и начнет предъявлять права на квартиру, совсем не радует. Поэтому довольно часто клиенты запрашивают в риэлторском агентстве такую услугу, как проверку юридической чистоты сделки. Конечно, они рассчитывают, что специалист проверит всю документацию, сделает запросы в определенные органы, то есть получит полную информацию о недвижимости, владельце и покупателе. Так все участники сделки получают гарантию, что она является безопасной. Но на практике специалистам лень проводить такую большую работу, и они ограничиваются проверкой подлинности предоставленных документов и изучением архивной справки или выписки из домовой книги. То есть это еще один вариант, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры. Они просто продают вам несуществующую услугу.

Читать еще:  Договор купли продажи недвижимости по доверенности образец

Повышаем ставки

Порой клиенты решают, что гораздо лучше найти по рекомендациям агента-одиночку и воспользоваться его услугами. Это в ряде случаев обосновано, потому что в агентствах специально учат различным схемам, чтобы привлечь как можно больше людей и получить максимальную прибыль. Например, за одну квартиру принесли три аванса. Вы думаете, людям сразу скажут, что по этой недвижимости уже оформляется сделка? Ничего подобного. Деньги примут у всех. А потом обзвонят клиентов и сообщат им, что продавец передумал, но если доплатить 100, 200, 300 000, то он вполне готов продолжить оформление сделки.

Нечестные клиенты

Действительно, агентам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда им пытаются недоплатить комиссионные или вообще ничего не заплатить. Все люди хотят сэкономить, а значит, отказаться от услуг на любом этапе заключения сделки. При этом агент честно отработал, возил на своей машине, показывал разные квартиры, тратил время. А теперь продавец и покупатель решают, что риэлтор ничего не сделал и им совсем не нужен.

Востребованная услуга, аренда жилья

Пока мы говорили про сделки купли-продажи. Однако гораздо чаще в подобные организации-помощники обращаются для того, чтобы человеку быстро нашли пригодную для жилья квартиру. А проблем здесь тоже более чем достаточно. Если человека устроило жилье, он оплачивает услуги агентства, потом стоимость месячного проживания, а также вносит залог за последний месяц, как гарант, что он никуда не сбежит с ключами и хозяйскими вещами. Он заселяется, делает уборку, порой даже начинает небольшой ремонт, если это требуется, а через три дня приходит хозяин и предлагает съехать, потому что женится сын, изменились обстоятельства, квартира продается или еще что-нибудь.

И снова бесплатный сыр

То есть настолько заманчивые предложения, мимо которых ну просто не пройти. Рука сама тянется к телефону, чтобы позвонить. Ответ не будет оригинальным, эта квартира уже сдана, но есть другая, еще лучше, но уже по рыночной цене. Давайте рассмотрим, как обманывают риэлторы при аренде квартиры.

Здесь нужно учитывать несколько факторов. Есть средняя цена по региону, которой и будут все придерживаться. Если стоимость ниже, то здесь есть «подвох». Либо квартира выставлена на продажу и вас выставят сразу, как только найдется покупатель. Либо сдается она лишь на летний период, пока хозяева на даче, либо требуется предоплата сразу на 12 месяцев. Но это более безобидные варианты. Есть шанс попасть на откровенных мошенников.

Информационные агентства

Мы говорим о том, как обманывают риэлторы при аренде, но пройти мимо этой темы тоже не могли. Это организация, которая ютится зачастую в небольшом офисе или работает на частной квартире. Клиентам предлагается информационная помощь. То есть за определенную стоимость вам дадут список контактов собственников, которые сдают квартиры по привлекательным ценам. Клиент оплачивает около 5 000 рублей и получает набор телефонных номеров. Для убедительности менеджер звонит по одному из них и договаривается о встрече. Клиент едет на встречу, но его там никто не ждет. Обзванивая весь список, он понимает, что в нем вообще нет людей, сдающих жилье, либо информация устарела, либо цены совсем другие. В офисе никакие претензии не принимаются, поскольку, получая список телефонов, вы уже поставили подпись в договоре и подтвердили, что услугу получили в полном объеме и всем довольны.

Где искать помощь?

Напоследок хочется обсудить еще один важный вопрос. Что делать, если обманули риэлторы? В первую очередь напишите претензию или жалобу на имя руководства агентства. Укажите в тексте обращения причины недовольства, а также пункты договора, которые были нарушены недобросовестным специалистом. Если письменный ответ не поступил в течение 10 дней, то можно передавать исковое заявление в суд.

Второй случай, если обманули риэлторы. Куда обращаться, если у вас взяли деньги, но не оказали обещанную услугу? Смело пишите заявление и несите его в полицию или в прокуратуру. Сотрудники обязаны будут проверить информацию о совершенном преступлении и принять меры.

Несколько советов

Конечно, нехватка времени способствует тому, что мы обращаемся к риэлторам. Пусть заплачу, но зато все будет выполнено быстро и без лишних нервов, думает клиент. И все действительно будет так, если только вы сможете выбрать на рынке хорошее агентство, которое дорожит репутацией. Не забывайте о том, что какие бы рекомендации вы ни получили, от необходимости тщательно проверять документы и взвешивать полученную информацию никто не освобождал.

Заключение договора – это не формальная процедура, а четкое разграничение ответственности и обязанностей. Если что-то в этом документе неясно, то можете взять его домой и изучить вместе с юристом. В любом случае нужно помнить, что нас могут обмануть только в том случае, если мы дадим для этого возможность. И, конечно, стоит с опаской изучать слишком заманчивые предложения. Вполне возможно, что вам просто неслыханно повезло, но в большинстве случаев это просто уловка риэлторов.

Как я «обманула» риэлтора

Прочитав про жительницу из Екатеринбурга, которую обязали выплатить проценты риелторам, пишу свою очень похожую историю.

Полтора года назад продавала квартиру — сначала пыталась продать сама, но устав от звонков перекупов (агентов недвижимости), решила найти среди них более или менее адекватного и продать через него. Большинство риелторов с которыми я встречалась почему-то были женщины за 35 со смачным и зычным говором, создавалось такое ощущение, что это бывшие сотрудницы Эйвон, а хотелось найти кого-то, кто хоть как-то разбирается в рынке недвижимости.

И тут мне позвонил риелтор (скажем Максим) и сходу заявил, что у них в агентстве квартиры продают за 2 недели, что если все документы у меня на руках и я готова к продаже, то можно прикидывать дату сделки. Конечно, к такому я отнеслась скептически, но попробовать решила. Квартиру Максим посмотрел, заключили договор. К слову, в договоре не было ничего про эксклюзив (иначе бы я не подписала), но стояла цена, которую я хочу получить от продажи квартиры — 3700к, и СВЕРХУ 150к им., т.е. общая сумма за квартиру должна была составить 3850к. Рыночная цена квартиры была около 3300к. И я несколько раз переспросила их почему они ставят завышенную цену в договоре, на что они мне говорили, что у них свои супер методики продаж и все такое. Ну и меня это устроило — опять таки эксклюзива нет, договор ни к чему не обязывает.

А теперь несколько слов об их СУПЕРметодике. Как выяснилось немного позже, проводят они аукцион. Т.е. размещают на авито и всех сайтах объявление, что «в связи со срочной необходимостью и острыми нуждами собственника продается квартира в 10 минут от метро за полтора миллиона. торги». Естественно, желающих просто куча. В день показа приходило до 40 человек. Показывли всего 2 дня. А дальше они говорили, что мол будут торги и предлагали людям называть стоимость за которую они квартиру готовы купить. Кто-то посылал, а кто-то торговался. Вот так они и жили. Я в показах не участвовала, поэтому их методику поняла не сразу. Просто отдавал ключи и выходила погулять.

Через 2 месяца после подписания договора (и обещаний продать квартиру за 2 недели) Максим мне сказал, что продать квартиру могут только за 2850 к., что рынок упал и т.д. ( К слову сказать, рынок реально упал. В этот момент все перестали скупать телевизоры и думали куда их теперь девать). Сколько они накидывают себе с покупателя они умолчали т.к. покупкой занимался агент покупателя, а в договоре купли-продажи квартиры отображалась стоимость, что шла мне на руки. Немного подумав, я решила все таки продать квартиру за 2850 к. т.к. вкладывалась в другое жилье. Новый договор на новую сумму мы не подписывали. Мы ничего не подписывали.

Далее после моей беготни по банкам, нотариусам, и т.д. (кстати говоря, покупатели были очень мутные, по расселению) я прихожу забирать деньги из ячейки. Тут ко мне подлетает Максим, который ждал меня в банке, и говорит, что ждет свои 150к. и сует мне на подпись различные соглашения о процентах, договора, акты выполненной работы и т.д. Я, естественно, посылаю его в . и уезжаю. Далее мне начинают звонить юристы этого агентства и пожеланиями/угрозами, что я им должна заплатить. Посылаю их к Максиму. Далее мне приходит заказное письмо, о том, что они подают в суд и будут вынуждены взыскать с меня 150 к. и проценты за пользование деньгами и в письме указывают, что у них есть подписанные мной доп соглашения. Я то ничего не подписывала.

Беру это письмо, первоначальный договор и к юристу. Составляем ответное письмо с юристом, где указываем упущенную прибыль от обещанных 3700к, о том, что если есть у них подписанные бумаги, просим отправить на почерковедческую экспертизу, ну и т.д. И на этом история оборвалась. После этого «хозяин» агентства трубку не брал, в суд не подал, существует ли это ИП не знаю, но сайт есть. Мне юрист предлагал на них первой в суд подать, а не ответный иск, но я не стала.

Не знаю на сколько я реально их «кинула», а они меня в этом обвиняли. Но за время работы с этими риелторами, еще раз убедилась, что работа у них никакая. Никакой ответственности, никаких рисков, никаких проверок покупателя, ни че го. Обьявления на авито добавить и хотеть за это 150к — это очень сильно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector