Обязательно ли согласие супруга на покупку недвижимости

Нужно ли согласие супруга на покупку объекта недвижимости в 2019 году

В процессе приобретения недвижимого имущества пары в браке часто задаются вопросом, нужно ли согласие супруга на покупку объекта недвижимости в 2019 году или это требование действует не всегда.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Рассмотрим процедуру, предусмотренную законодательством, и исключения.

Что нужно знать

В основном решение о приобретении имущества обсуждается мужем и женой обоюдно, ведь у них общий бюджет. Однако в таких сделках присутствуют определенные риски.

Расскажем вам, почему при приобретении недвижимости нужно нотариальное одобрение супруга и для чего это делается.

Основные термины

Назначение документа

Причиной для покупки нового жилья становится рождение ребенка или желание поменять условия проживания на более комфортные.

При этом паре, находящейся в официальном браке, обязательно необходимо предоставить письменное согласие второго супруга.

Согласие является неотъемлемым документом по причине того, что в браке вся собственность считается совместно нажитой и должна принадлежать каждому из супругов поровну.

При разводе вся собственность делится пополам. Однако законодательная база РФ не дает конкретного ответа по поводу необходимости согласия, что связано с неполной нормативной базой по состоянию на 2019 год.

До момента утверждения правок и дополнений в 2013 году в Гражданский кодекс РФ в обязательном порядке требовалось согласие супруга на проведение сделок с недвижимостью.

Без согласия не разрешалось оформление договора купли-продажи, дарения и иных сделок касательно перехода прав собственности.

В противном случае сделка признавалась недействительной. Согласие требует составления в письменной форме с обязательным нотариальным подтверждением.

Такой документ мог потребовать продавец жилья или государственное учреждение, которое проводило регистрацию и оформление сделки.

Благодаря такой мере можно было минимизировать количество серых сделок. Ведь и муж, и жена подписывали документ и были осведомлены о продаже или приобретении недвижимости.

В 2019 году для осуществления таких договоров в большинстве ситуаций нет нужды в получении одобрения супруга на приобретение квартиры, комнаты или дома.

Поспособствовало этому то, что правки законодательства 2013 года коснулись и непосредственно договора купли-продажи недвижимости.

Однако в определенных случаях без одобрения сделку провести невозможно, что связано с несоответствием законодательства и практики банковских ипотечных кредитов.

Законодательная база

Правками и дополнениями к Федеральному закону № 302 была отменена госрегистрация сделок купли-продажи квартир, частных домов, коттеджей и других объектов недвижимости.

Для оформления сделки нужно составление текста договора, в котором четко прописаны условия и присутствуют личные подписи обеих сторон.

То есть в 2019 году одобрение супруга на осуществление сделки не требуется. А в госорганы требуется обращение только после оформления сделки для перерегистрации права собственности.

Однако стоит отметить, что статья 35 Семейного кодекса РФ частично противоречит данному Федеральному закону.

Ведь во второй части статьи кодекса указано, что согласие супруга или супруги не нужно предоставлять в качестве подтверждения для осуществления сделки по приобретению недвижимости, ведь оно автоматически считается положительным.

А третий пункт статьи дает другую информацию – лицо должно предъявить в государственное учреждение регистрации письменное и нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку недвижимости в 2019 году.

Поэтому любой человек может попасть в ситуацию, когда госучреждение будет требовать предъявление нотариального одобрения второго супруга на выполнение сделки по приобретению квартиры иди дома.

Однако не всегда. Потребовать такое согласие могут даже в момент переоформления права собственности на квартиру, после принятия основного пакета документов.

В данном случае процесс оформления приостанавливается на период, необходимый для написания согласия вторым супругом и заверения документа в нотариальной конторе.

Особенности формирования

Супруги перед приобретением недвижимости советуются друг с другом и принимают решение взвешенно, ведь это предполагает огромные траты из семейного бюджета.

Поэтому требуется уделить особое внимание подготовке документов, необходимых для приобретения недвижимого имущества.

Рассмотрим специфику оформления нотариального согласия супруга, какие нюансы могут возникнуть и в каких случаях все-таки согласие можно не предоставлять.

Порядок заполнения бланка

Образец заполнения согласия супруга можно найти на просторах интернета. Однако чаще всего в нотариальной конторе имеются свои образцы и бланки, которые они предоставляют для заполнения и удостоверяют.

Бланк согласия должен содержать такие данные:

Если гражданин предоставил нотариусу свой образец согласия супруга на покупку недвижимости, нотариус может отказать в его заверении только в случае, если его содержание нарушает или противоречит нормам законодательства РФ.

После заполнения бланка одобряющий супруг подписывает документ, после чего нотариус также ставит свою подпись и скрепляет документ печатью.

Какая применяется формула расчета налога на землю для юридических лиц, читайте здесь.

Также нотариус должен внести бумагу в нотариальный реестр. Для оформления нотариального согласия обязательным является личное присутствие супруга, который дает согласие.

Личное присутствие второго супруга, которому выдается согласие, не требуется. Иногда случаются ситуации, когда получение нотариального согласия невозможно по разным причинам.

Например, если супруг находится в длительной командировке за границей или неизвестно место его проживания.

В таком случае в соответствии со ст. 42, 43 Гражданского кодекса РФ согласие может быть нотариально заверено только в ситуации, когда супруг был в судебном порядке признан безвести пропавшим и его местонахождение определить невозможно.

Основанием для выдачи документа станет судебное решение, набравшее законную силу.

Нужно ли нотариально заверять

Независимо от характера сделки (покупка или ипотечное кредитование) на покупку недвижимости в 2019 году согласие супруга должно обязательно иметь нотариальное заверение подлинности документа.

Без нотариальной подписи документ не имеет никакой законной силы. Для оформления согласия обратиться можно в любую нотариальную контору.

При этом супруг, дающий согласие, должен явиться лично, в противном случае нотариус откажет в оформлении документа.

При оформлении согласия нужно указать конкретный адрес квартиры или иного недвижимого имущества.

Без этих данных нотариус откажет в заверении документа. То есть документ имеет разовый характер и может быть использован для покупки определенного объекта недвижимости.

Если пара приобретает земельный участок и квартиру, тогда необходимо будет оформление двух отдельных документов о согласии на каждый объект.

При оформлении ипотечного кредита сотрудник банковского учреждения запросит нотариально заверенное согласие второго супруга в обязательном порядке.

Ведь в соответствии с нормами законодательства при оформлении кредита обязательства по его выплате ложатся в равной мере на обоих супругов.

А если супруг не проинформирован о данном факте, он вправе обратиться в суд и расторгнуть сделку.

Именно по этой причине банки желают удостовериться при помощи нотариального согласия в том, что оба супруга уведомлены о факте оформления ипотечного кредита на покупку жилья.

Ипотечный договор подлежит госрегистрации, поэтому требование банков осуществляется на основании положения ст.35 Семейного кодекса РФ.

Какова цена услуг

Стоимость нотариальных услуг по составлению и оформлению согласия варьируется в разных регионах РФ. В 2019 году в среднем она составляет около 1500-2000 рублей.

Согласие супруга на покупку квартиры: когда необходимо, как получить, как приобрести без согласия?

Сделки с недвижимостью являются одной из наболевших тем для многих, особенно если вопрос касается приобретения жилья.

  • Обязательно ли нужно оформлять у нотариуса согласие второй половины при покупке квартиры.
  • В каких ситуациях отсутствие подобного рода документа чревато неприятными последствиями.

○ Когда получение согласия является обязательным?

Поскольку речь идет о согласии одного из супругов приобрести недвижимость, которая, естественно по своей стоимости имеет довольно значимую величину, следовательно, обратимся к нормам Семейного кодекса РФ (Федерального закона № 223- ФЗ, действующего с 29.12 1995 года в последней редакции от 01.05. 2017 года).

Одним из аспектов СК РФ является регулирование имущественных отношений между членами семьи.

В соответствии с понятиями о правах и обязанностей, возникающих между людьми, заключившими брачные отношения, в разделе III, выделено отдельными главами:

  • Режим имущества супругов по закону (нажитое за время совместной жизни принадлежит поровну при любых обстоятельствах, даже, если, например, жена не была официально трудоустроена и вела домашнее хозяйство).
  • Режим имущества согласно условиям брачного договора (заключенного, как до регистрации брачных отношений, так и прожив, не имеет значения, сколько лет вместе).

Понятно, что в обычных семейных отношениях, даже если второй супруг ничего не знал о покупке новой квартиры, в конечном итоге, права имеет на нее такие же, как и совершивший сделку.

В условиях брачного договора могут быть оговорены изначально все условия, что на приобретаемое имущество вторая половина имеет право на незначительную ее часть, либо вообще не может претендовать.

Говоря о необходимости нотариально заверенного согласия супруга при покупке квартиры, юристы ссылаются на нормы п. 3 ст. 35 СК РФ:

Читать еще:  Как изменить кадастровую стоимость недвижимости

«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Так, покупая квартиру за счет средств, взятых в кредит, при оформлении ипотечного займа, подлежащего государственной регистрации, нельзя обойтись без нотариально удостоверенного согласия жены (мужа).

○ Случаи, при которых оформление согласия не требуется.

С принятием 30. 12. 2012 года Федерального закона № 302, уже начиная с 2013 года, не регистрируется приобретение недвижимости, в том числе и квартир (не путайте с оставшейся обязательной регистрацией права собственности, уже после свершившейся сделки).

Следовательно, если квартира покупается без оформления ипотеки, никаких доказательств о том, что второй супруг не возражает, предоставлять не надо.

Естественно, не нужно удостоверять согласие второй половины в случае:

  1. Приобретения квартиры по выписанной доверенности, что уже предполагает, что второй супруг информирован о предстоящей сделке и совершает ее от лица своей половины.
  2. Если при оформлении права собственности указываются долевые части супругов.
  3. Когда один из супругов покупает квартиру по выписанной доверенности третьим лицом, то есть она изначально будет принадлежать не семье.

○ В каких случаях сделки, оформленные без согласия супруга, может быть признана недействительной?

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ, если вторая половина сможет доказать, что покупка квартиры совершена при том, что супруг или Продавец недвижимости знали о категорическом возражении по поводу такого приобретения, сделка при обращении в судебные органы, вероятнее всего будет признана недействительной по закону.

Аналогично, если покупка совершена после развода, не разделив вместе нажитое имущество, второй супруг может претендовать на долю в приобретенной квартире, либо признание сделки недействительной, поскольку не давал согласия.

При совершении сделки требующей государственной регистрации, вторая половина может обратиться с иском о признании ее недействительной в течение года после момента, например, когда стало известно об оформлении ипотеки на приобретение жилья.

○ Нотариальное удостоверение.

Покупку квартиры обязательно нужно заверить нотариально (в соответствии с изменениями, принятыми ст. 2 ФЗ № 172), если вы ее приобретаете:

  • У одного или всех долевых собственников.
  • У опекуна собственника, не достигшего совершеннолетия.
  • У несовершеннолетнего или признанного недееспособным лица.
  • У одного из супругов в период развода и раздела имущества.

Для оформления договора купли — продажи необходимо:

  1. Личное присутствие или нотариально заверенное ранее согласие на продажу доли квартиры, находящейся в их собственности.
  2. Согласие органов опеки, если речь идет об интересах, касающихся несовершеннолетних или недееспособных лиц.

○ Получение согласия бывшего супруга.

Для оформления письменного согласия на совершение сделки, достаточно прийти к нотариусу:

  • С паспортом, для возможности удостоверить личность.
  • Со свидетельством о регистрации брака.

В тех ситуациях, когда можно двояко расценивать требования закона об обязательном наличии подтверждения факта, что супруг знал и не возражал против приобретения квартиры, документ, заверенный нотариусом, станет дополнительной страховкой, что в будущем не придется ходить по судебным инстанциям, доказывая правомерность сделки.

Покупая недвижимость даже на имя жены, например, нет никакой гарантии, что она не обжалует эту сделку:

  • Не зная о ней предварительно и не давая согласия.
  • Либо вообще возражая против траты денег.
  • Тем более, оформляя на многие годы кредит, который повлияет на бюджет семьи.

○ Способы оспаривания сделки.

Оспорить законность покупки квартиры можно только, обратившись с иском в суд.

Само собой разумеющимся является факт, что если совершение сделки требовало обязательного согласия второй половины, да еще и нотариально заверенное, отсутствие подтверждающего документа явиться достаточным основанием для признания покупки недействительной.

Но и те ситуации, когда однозначно закон не требует письменно выраженного согласия от второго супруга при покупке недвижимости, сторона, считающая, что нарушены ее права, может при наличии доказательств выиграть спор, обратившись в судебные органы о признании сделки ничтожной.

○ Советы юриста:

Закон нигде не оговаривает, что покупая квартиру, или совершая другую сделку с недвижимостью должна присутствовать вся семья.
И все же, если нет письменного согласия второй половины, заверенного нотариусом, когда вы вместе выбираете квартиру, общаетесь с Продавцом, это в будущем избавит от риска, что начнутся судебные тяжбы по вопросам признания покупки недействительной, затрагивающей интересы супруга.

Поскольку, как говорится: «два юриста – три мнения», то лучше не пытаться в последующем доказывать, что законом не предусмотрена обязательная процедура оформления у нотариуса доверенности на покупку недвижимости или письменное разрешение на заключение подобного рода сделок, а оформить, как положено согласие у нотариуса.
Поверьте, это займет намного меньше времени и будут значительно меньшие материальные затраты, чем в перспективе ходить по судам, и в конечном итоге остаться без купленной квартиры.

Специалист Алексей Комаров расскажет о необходимости согласии супругов при покупке квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Всегда ли при покупке квартиры нужно нотариальное согласие супруга? Нюансы оформления и образец документа

Граждане, состоящие в официальном браке и наделенные обязательствами по отношению друг к другу должны совместно принимать решения, касающиеся сделок с недвижимостью. Однако, на практике часто встречаются ситуации, когда желание одного из супругов не одобряется другим. Это может привести к внутрисемейному конфликту, решать который, в особо сложных ситуациях, придется суду общей юрисдикции.

В статье рассмотрим, можно ли купить недвижимость без одобрения мужа или жены, а также нюансы составления разрешительного документа.

В каких случаях получение обязательно?

  1. Если одним из супругов совершается сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
  2. Если совершается сделка, которая в обязательном порядке должна быть заверена нотариально.
  3. Если муж или жена совершают сделку, которая предполагает распоряжение имуществом, право собственности на которое подлежит обязательной регистрации.

Надо ли одобрение при продаже жилья? Наиболее распространенной сделкой, при которой требуется предоставление нотариально заверенного разрешения супруга, является продажа объектов недвижимости.

Когда разрешение не требуется?

Разрешение второго супруга на проведение сделки не требуется в том случае, когда передача прав собственности на объект недвижимости проводится на безвозмездной основе. В эту категорию входят:

Стоит также отметить, что по закону этот документ требуется лишь в тех случаях, когда предполагается распоряжение недвижимостью. Покупка квартиры к этой категории не относится, так как на момент заключения соглашения переход права собственности еще не зарегистрирован, и, соответственно, распоряжение ею не планируется.

Если в жилплощадь, являющуюся личной собственностью одного из супругов, за время брака были вложены средства семейного бюджета – суд, скорее всего, признает этот объект недвижимости совместной собственностью.

Таким образом, один из партнеров имеет полное право приобрести недвижимость, не заручаясь нотариально заверенным согласием второго супруга. Получать разрешение также не потребуется, если:

  • Приобретается недвижимость в нежилом фонде.
  • Если недвижимость изначально была приобретена в совместную собственность.
  • Если квартира была зарегистрирована на мужа и жену с четким указанием их долей.

При заключении брачного договора

Согласно положениям статьи 40 Семейного Кодекса РФ между вступающими в брак гражданами возможно заключение соглашения, в котором можно предусмотреть имущественный статус всех принадлежащих им и приобретенных во время брака ценностей и объектов недвижимости. В этом случае имущество документально закрепляется за одним из супругов, и ему нет необходимости получать дополнительное согласие на проведение сделки.

Когда покупают коммерческую недвижимость

Заверенное нотариусом разрешение на сделку не требуется, если недвижимость относится к категории коммерческой. Однако, законодательно это утверждение не подтверждено, так как даже площади нежилого фонда могут быть приобретены за счет средств семейного бюджета.

При выделении долей

При покупке квартиры супруги имеют право сразу выделить доли, которые будут им принадлежать. Размер выделенной доли при этом не имеет принципиального значения – важен сам факт участия второго супруга в сделке и его подпись в договоре купли-продажи.

При оформлении доверенности

Доверенность, выданная одни из партнеров второму для представления его интересов, предполагает, что доверитель полностью полагается на свое доверенное лицо, а сама суть документа предполагает проведение определенных действий от имени доверителя. Поэтому такая доверенность заменит собой согласие, заверенное нотариусом.

При указании в договоре о приобретении в совместную собственность

Если в изначальном договоре купли-продажи содержится условие, согласно которому недвижимость приобретается в совместную собственность – права супружеской пары защищены. Такая сделка может быть оспорена в будущем вторым супругом только в том случае, если муж или жена заподозрят продавца в намеренном завышении стоимости жилья.

Как оформить?

  1. Гражданские паспорта супругов.
  2. Свидетельство о регистрации брака.
  3. Предварительный ДКП, если он имеется.
  4. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Форма и содержание

Законодательными нормами РФ не установлена специальная форма бланка согласия супруга на сделку. Подобную справку можно составить своими силами или использовать типовой бланк.

Документ предполагает выдачу разрешения только на один объект недвижимости, который станет объектом купли-продажи в ближайшее время. Он должен содержать:

  1. Персональные данные того супруга, который дает разрешение на проведение сделки.
  2. Сведения из свидетельства о заключении брака.
  3. Персональные данные супруга, который будет проводить сделку.
  4. Дата составления документа и подпись того, кто выразил согласие.
  5. Сведения о нотариусе и его подпись.
Читать еще:  Какие объекты недвижимости не подлежат государственной регистрации

Нужно ли заверять у нотариуса?

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного Кодекса РФ согласие мужа или жены должно быть заверено нотариусом. Это нужно для подтверждения того факта, что разрешение составлено именно супругом, а не третьим лицом.

Услуга по составлению документа нотариусом обойдется в 500–1000 рублей в зависимости от региона и установленного тарифа, а общая стоимость процедуры составить 2–3 тысячи рублей.

Срок действия

Если супружеская пара оформила предварительный ДКП на конкретный объект недвижимости, то квартира должна быть ими куплена в течении 1 года после его подписания. Если предварительного соглашения нет – муж и жена вправе самостоятельно устанавливать время действия выданного разрешения на проведение сделки.

Обязательно ли разрешение мужа/жены на ипотеку?

В такой ситуации супругу, совершающему сделку, потребуется получить не согласие на покупку, а разрешение на передачу квартиры в залог, так как согласно положениям Семейного Кодекса приобретаемая квартира – совместная собственность, и распоряжаться ею, в том числе и передавать в залог, можно только совместно.

Требуется ли указывать адрес?

Практикующие нотариусы не имеют единого мнения на этот счет. Некоторые специалисты выдают документ только на приобретение конкретного объекта недвижимости, другие – на любой объект. Для регистратора эта формулировка не важна, важен сам факт наличия нотариального согласия супруга.

Последствия отсутствия письменного одобрения от второй половинки

Заключить сделку можно и без письменного одобрения партнера. Однако, это может повлечь за собой последствия:

  • Запись в базе ЕГРН о возможности оспорить данную сделку. До 2017 года требования были более суровы – при отсутствии приложенного согласия супруга регистратор отказывал в проведении регистрационных действий. На сегодняшний день переход права собственности регистрируется, но в базу вносится запись о том, что сделка оспорима.
  • Возможность признания сделки недействительной. Если второй супруг, чье согласие не было предоставлено при заключении сделки, обратится с исковым заявлением в суд – сделка может быть аннулирована, после чего продавец будет обязан вернуть деньги покупателю, а права собственности на недвижимость будут возвращены предыдущему владельцу.

Оспорить сделку гражданин, чьи права были нарушены, может в течении 3 лет с того момента, как он узнал, либо должен был узнать о факте нарушения.

Разрешение на проведение операций с недвижимостью – важнейший документ, который может существенно снизить возможные риски как для продавца, так и для покупателя недвижимости. Именно поэтому стоит озадачиться его получением заранее, либо, выступая в роли продавца, запросить такой документ от покупателей.

Полезное видео

В видео юрист рассказывает о том, требуется ли согласие супруга на покупку квартиры:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Разбираемся в каких случаях в 2019 году для покупки квартиры нужно/не нужно согласие супруга

Здравствуйте. Чтобы объяснить вам о надобности согласия супруга, я выделила 2 варианта: 1) квартира покупается только за наличные; 2) квартира покупается в ипотеку. Эти 2 варианта самые популярные среди моих клиентов, которым я помогаю в покупке недвижимости.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Квартира покупается только за наличные (без ипотеки и прочего) — согласие не требуется

В п. 2 ст. 35 СК РФ написано — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга». Это означает, что для покупки квартиры согласия супруга по умолчанию НЕ требуется — ни письменного, ни устного. Проще говоря, по Семейному Кодексу супруги априори вместе принимают решения и знают о сделках, которые происходят в браке. Конечно, если же супруги заключили брачный договор и в нем написано, что согласие требуется, тогда нужно его оформить у нотариуса.

Согласно п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ, любая купленная в браке квартира (недвижимость) по умолчанию является общим имуществом ОБОИХ супругов. Даже если в договоре купли-продажи и в остальных документах будет указан один супруг, то второй супруг все равно станет одним из собственников, хоть и не по документам, но по закону.

Супруги Артем и Марина наконец накопили деньги на покупку однокомнатной квартиры и подобрали себе вариант. Квартиру решили оформить только на Артема, т.е. в договоре купли-продажи покупателем будет только он один. Когда подали договор и документы в МФЦ, сотрудник не потребовал согласия от его супруги, хоть и знали что Артем женат (увидел штамп в паспорте). Сделка прошла успешно. Хоть Артем и является единственным собственником квартиры, она считается имуществом обоих супругов, главное что куплена в браке. Квартира в случае развода будет делится поровну.

Хороший вопрос мне задали в комментариях — А КАК ЖЕ ТОГДА П. 3 СТ. 35 СК РФ? Ведь в нем написано — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Давайте по-порядку.

Сначала хочу объяснить про «сделки по распоряжению имуществом». Когда супруг покупает квартиру, он распоряжается не данной квартирой (ее же пока еще нет), а распоряжается деньгами на покупку данной квартиры. Распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Следовательно, чтобы распоряжаться деньгами на покупки недвижимости, не требуется согласие супруга. Вот когда один супруг продает квартиру, то есть распоряжается ею, нужно данное согласие.

Далее разбремся со следующими словами — «сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма». Обязательная нотариальная форма сделки требуется только при отчуждении (т.е. продажи) недвижимости несовершеннолетнего — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости. Или рента — ст. 584 ГК РФ. Про обязательную нотариальную форму при покупке недвижимости ничего не написано, поэтому и согласие не требуется.

Теперь о «сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации». В п. 1 ст. 154 ГК РФ написано — «Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними» . П. 1 ст. 549 ГК РФ гласит — «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать …» . Следовательно, договор продажи недвижимости = сделка. С 1 октября 2013 года сами договора купли-продажи не регистрируют — изменения внесены п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. С указанной даты обязательной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателя по договору — п. 1 ст. 551 ГК РФ. А так как договор/сделка не подлежит регистрации, то и согласие на покупку не требуется.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам. После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — подробнее.

А что если супруг не знает о покупке или не дает согласие?

Если супруг не знает о покупке квартиры или не дает на это согласие, то он в будущем может оспорить сделку купли-продажи в суде. Ведь по п. 2 ст. 35 СК РФ заработанные в браке деньги (доходы) являются общим имуществом обоих супругов. Значит и распоряжаться этими доходами (в нашем случае потратить их на покупку квартиры) супруги должны совместно, заранее придя к обоюдному согласию. Поэтому у обманутого супруга будут большие шансы выиграть дело, особенно с грамотным адвокатом.

Квартира покупается в ипотеку — согласие требуется, но только для банка

Здесь уже немного иная ситуация. Бывает такое, что ипотека будет оформлена только на одного из супругов (будет заемщиком), а второй супруг не будет созаемщиком, потому что работает неофициально или вообще не работает. В этих случаях банки требуют от второго неработающего супруга нотариальное согласие, но только не на покупку, а на ПЕРЕДАЧУ покупаемой квартиры В ЗАЛОГ. Причем это согласие не нужно будет отдавать при регистрации сделки купли-продажи, оно нужно лишь самому банку для подстраховки — один супруг согласен на то, что второй супруг берет ипотеку и покупает квартиру под залог. Не забывайте о ст.34 СК РФ, о которой написала выше — эта статья СК РФ также действует при покупке квартиры в ипотеку.

Есть банки, которые в подобном случае требуют от супругов подписать брачный договор. В этом договоре будет прописано, что лишь тот супруг, который взял ипотеку, будет единоличным собственником квартиры. Второй супруг, будучи не созаемщиком, не будет собственником квартиры и претендовать на нее после развода. Так обычно поступают менее крупные банки. Понятно, что в этом случае согласия от супруга не нужно, т.к. по брачному договору он к квартире не будет иметь никакого отношения.

Супруги Максим и Кристина решили купить квартиру. Своих денег было недостаточно, поэтому решили взять ипотеку. В семье зарабатывал только Максим и довольно хорошо, поэтому ипотеку ему одобрили, т.е. он будет единственным заемщиком. Кристине созаемщиком стать не могла, потому что нигде не работала. Но банк, чтобы подстраховаться, потребовал предоставить от Марины нотариальное согласие на передачу купленной квартиры в залог. Она оформила ее у местного нотариуса за 1 400 рублей и передала в банк. Когда пришли в МФЦ зарегистрировать куплю-продажу, сотрудник не потребовал никакого согласия.

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить? Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры?

Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ, при совершении сделок с недвижимостью согласие супруга на покупку квартиры не требуется – предполагается, что в этом случае покупатель действует с негласного ведома второй половины.

Однако иногда возникают проблемы с регистрацией недвижимости в собственность ввиду отсутствия нотариально заверенного согласия, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его оформлению отменена.

Законодательство

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости регулируется несколькими нормативно-правовыми актами:
  • Статья 34 Семейного кодекса. Все имущество, нажитое в браке, считается общим имуществом, даже если муж или жена не работали или не имели равного уровня дохода друг к другу. В случае развода все делится пополам, если отсутствует брачный контракт, содержащий иные условия.
  • Статья 35 Семейного кодекса. Если супруга покупает жилую площадь в отсутствии согласия супруга, считается, что она осуществила сделку с его ведома. Впоследствии второй супруг может оспорить сделку, если будет доказано, что он не знал о ее проведении или был не согласен.
  • ст. 7 Федерального Закона «Об ипотеке». При оформлении жилищного кредита требуется согласие второй половины, если она не привлекается в качестве созаемщика.

Также нотариально заверенное разрешение требуют Росреестр и МФЦ при регистрации собственности по договору долевого участия. Ввиду наличия законодательных противоречий рекомендуется оформить документ, несмотря на то, что по закону он требуется не всегда. Это связано с тем, что при наличии разногласий муж или жена смогут оспорить сделку через суд, даже если они заранее будут знать о сделке.

Как оформить согласие

Для оформления согласия в 2019 году в России достаточно обратиться в нотариальную контору с документами:
  • паспорт;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о регистрации брака.

Унифицированной формы согласия нет. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу, при этом услуга обойдется в 500 – 1 000 руб. в зависимости от установленного тарифа, а общая цена вместе с заверением составит 2 000 – 3 000 руб.

Вне зависимости от способа оформления документ должен содержать следующие сведения:
  • Ф.И.О., сведения из паспорта супруга, который выражает согласие.
  • Информация из свидетельства о регистрации брака.
  • Ф.И.О. супруга, который будет проводить сделку.
  • Дата составления и подпись.
  • Данные нотариуса.

ВАЖНО . Если квартира приобретается в ипотеку, может потребоваться указание на конкретный объект недвижимости (адрес, технические характеристики). То же самое касается и приобретения недвижимости по материнскому капиталу.

Если супруг, выражающий согласие, ставит условие в виде покупки жилья не выше определенной стоимости, это должно быть отражено в документе. В остальных случаях вписывается фраза «За цену и на условиях по усмотрению».

В дальнейшем согласие предоставляется в регистрирующий орган либо в банк – все зависит от способа покупки жилплощади. Продавцы его требуют в большинстве редких ситуациях, оно не входит в перечень обязательных документов при заключении сделок с недвижимостью.

Когда согласие не требуется

По закону разрешение супруга на приобретение недвижимости не требуется, если (он) она переходит в пользование по договору дарения, либо в порядке наследования. В случае развода такое жилье будет принадлежать одаренному единолично, и муж (жена) претендовать на него не смогут.

ВНИМАНИЕ . Также не нужно согласие, если квартира дарится одним супругом второму: для этого достаточно составить дарственную у нотариуса. Важно помнить, что после регистрации права собственности даритель не сможет пользоваться имуществом на прежних условиях (менять, дарить, продавать) – оно полностью будет принадлежать одаряемому.

Брачный договор

Согласно ст. 40 СК РФ, супруги могут оформить брачный договор и самостоятельно определить порядок распоряжения имуществом. Допускается установление условий, не усугубляющих положения сторон. Если одна из них соглашается с тем, что все сделки с недвижимостью будет проводить вторая сторона без разрешения, это необходимо отражать в документе.

ВАЖНО . Брачный договор оспаривается через суд, в случае установления того, что содержащиеся в нем критерии нарушают права одного из супругов. Нельзя включать в него положения, согласно которым муж или жена должны отдавать нажитое до брака собственность, а также нормы, когда вторая половина при разводе остается без жилья.

Долевая собственность

Если после покупки квартиры регистрируется право на долевую собственность, разрешение супруга не требуется. Размер долей в данном случае роли не играет, т.к. он однозначно является участником сделки при регистрации.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Доверенность на проведение сделки

Может получиться так, что один супруг по каким-либо обстоятельствам не может возможности провести сделку с недвижимостью самостоятельно от своего имени, и тогда он оформляет нотариальную доверенность на вторую половину. Здесь подразумевается, что она заранее будет знать о намерениях приобрести квартиру, поэтому разрешение для этого не понадобится.

Совместная собственность

При регистрации совместной собственности предполагается, что супруги будут распоряжаться недвижимостью на равных правах без выделения долей. По этой причине оформлять разрешение не нужно – в договоре заранее будут указаны два участника, и это говорит об автоматическом согласии обоих.

ВНИМАНИЕ . Оспаривание сделки возможно лишь в ситуации, когда жена или муж в ней не участвовали и считают, что продавец по документам целенаправленно завысил стоимость жилища.

Покупка коммерческой недвижимости

Ситуация с коммерческой недвижимостью — одна из самых сложных: согласно практике, приобретение такой жилплощади супругом бизнесменом за средства, полученные от ведения предпринимательской деятельности, допускается без разрешения второй половины. Однако эти деньги по закону считаются общими, поэтому покупка жилья без согласия возможна только за средства, находящиеся в бюджете организации.

ВАЖНО . Если супруг решает приобрести апартаменты, он также должен получить разрешение.

Несмотря на то, что они являются коммерческой недвижимостью, многие семьи покупают их для проживания, поэтому регистрирующие органы могут потребовать соответствующий документ.

Если согласия нет: последствия

На данный момент Росреестр в некоторых регионах продолжает требовать согласие, несмотря на то, что с 2017 года обязанность по его предоставлению отменена. Следствием этого является отказ в регистрации перехода права владения жильем, хотя такие действия являются нарушением закона. Чтобы оспорить отказ, заявителю придется подавать жалобу вышестоящему руководству или в суд.

Если МФЦ или Росреестр действуют по закону, они не откажут в регистрации, но будет сделана пометка об отсутствии разрешения и возможности второго супруга оспорить сделку.

Самое неблагоприятное последствие – оспаривание сделки. Этой возможностью второй супруг может воспользоваться только в течение 1 года после заключения договора купли-продажи.

Здесь важно учитывать несколько нюансов:
  • Оспаривание производится только в судебном порядке.
  • В качестве заявителя может выступать только заинтересованное лицо – законный супруг. Если был развод, оспаривание допускается только при отсутствии решения или соглашения о разделе имущества.

ВАЖНО . Если супруг, чьи права были нарушены, пропустил сроки оспаривания сделки, он может обратиться в суд для их восстановления. Заявление будет удовлетворено при наличии уважительных причин: пребывание на длительном лечении или в командировке, проживание в другом городе или стране, тяжелая болезнь, необходимость постоянного ухода за тяжелобольным родственником, и т.д.

Результатом оспаривания купли-продажи недвижимости становится возврат денег покупателям, а продавец получает жилплощадь обратно во владение. В такой ситуации его права не защищены, и законодательство полностью на стороне супруга, который не знал о намерениях второй половины о покупке квартиры или заранее выражал свой протест в устной форме, но это не возымело никакого действия.

Согласие супруга на покупку квартиры требуется не во всех случаях, однако во избежание оспаривания сделки рекомендуется все же оформить данный документ и заверить у нотариуса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector