Оспаривание договора купли продажи недвижимости

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Как оспорить сделку купли-продажи недвижимости? Актуальная информация на 2019 год

Оспаривание сделок купли-продажи недвижимости является вполне законной практикой в Российской Федерации. Любой гражданин может воспользоваться этим правом в пределах установленных рамок и законов. Купля-продажа квартиры – это не только сделка коммерческого характера, но еще и большая юридическая работа, которая может быть оспорена одной из сторон в случае всплытия каких-либо нарушений соглашения или при определённых обстоятельствах, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Читать еще:  Портал росреестра справочная информация по объектам недвижимости

Что подтверждает недействительность проведённой сделки?

Прежде всего недействительность проведённой сделки подтверждает случай, когда она противоречит законодательству Российской Федерации. В ходе защиты или оспаривания нужно будет всего лишь предоставить, где именно договор перечит законам(и обязательно указать статью закона, которому перечит) и она будет аннулирована судом максимально быстро.

Ничтожные сделки являются претендентами на оспаривания в суде. Это сделки, которые не доказывают, что стороны намерены совершить сделку и довести её до логического конца. К примеру, договор о купли-продажи квартиры есть, а передачи денег не было. Договор дарения есть, а гражданин недвижимость так и не получил в пользование.

Недееспособность одной из сторон является ещё одной основательной причиной расторжения договора о передаче прав собственности продавцом покупателю. Для этого нужно будет постановление суда, что лицо, которое принимало участие в сделке действительно является таковым.

Самой распространенной проблемой является согласие третьих лиц. Очень часто супруги пытаются скрыть продажу квартиры и получение денежных средств. Особенно это встречается в случаях разведенных пар, когда продавец уклоняется от оплаты алиментов или же не поставил в известность, что намерен продать квартиру.

О последствиях установления недействительности сделок

Согласно законодательству Российской Федерации признание недействительности сделки не влечёт никаких юридических последствий. Исключениями являются лишь те сделки, которые прописаны в статье 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения сделки и признания её недействительной, все обязательства сторон будут аннулированы, если же они были выполнены, то результаты этого исполнения также будут аннулированы.

Обе стороны получат решение суда и должны буду возвратить второй стороне все, что было получено в ходе проведения сделки купли-продажи недвижимости, если же это невозможно провести, то стороне придется компенсировать деньгами.

Возврат в первоначальное состояние имеет название «двусторонняя реституция».

Если при покупке квартиры был оспорен договор, продавец должен в полной мере вернуть все деньги, которые были оплачены за недвижимость покупателем. Если продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд назначит ему обязательные платежи. Невыгодным для покупателя является тот факт, что эти выплаты могут растянуться на годы. Поэтому в случае если сделку признают недействительной, недвижимость он теряет сразу, а вот деньги возвращаться могут очень долго.

Основания для одностороннего расторжения

Законными основаниями для расторжения договора согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации являются:

  1. если законном или соглашением сторон был предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, то такой договор можно считать расторгнутым.
  2. Если существуют основательные нарушения сделки одной из сторон.
  3. Если у сторон существенно изменились обстоятельства таким образом, что ни одна из сторон не могла предугадать подобный ход событий.

Защита сделок от расторжения и недействительности

Для того, чтобы обезопасить сделку от расторжения или признания её недействительности, необходимо грамотно подготавливать каждый этап проведения сделки еще на моменте её заключения.

Знание законов, которые регулируют данную процедуру поможет вам прописать все моменты в договоре, а также проверить квартиру и её продавцов на юридическую адекватность. Если же вы не уверены в своих силах, советуем обратиться к нотариусу или юристу для того, чтобы он занялся подготовкой всей необходимой документации и проверками. Также стоит помнить, что заверение договора у нотариуса является обязательной процедурой при купли-продаже недвижимости.

Пропишите особые условия в своём договоре, которые будут регламентировать ваши обязанности и права, пропишите какую ответственность будут нести стороны за возможные претензии со стороны третьих лиц или за скрытие каких-либо нюансов касательно недвижимости. Обязательно пропишите штрафы или санкции за невовремя выселенных жильцов с квартиры.

Учтите, что формулировка фраз и пунктов имеет большое значение. Они обязательно должны быть понятны, не завуалированы, без двоякого толкования, обязательно должны не противоречить другим пунктам и законодательству Российской Федерации.

Основания для аннулирования

Для того, чтобы оспорить сделку нужно обращаться в суд. Но есть сроки, когда сделку еще можно оспорить:

  1. Один год – речь идёт о сделках, которые можно оспорить. Срок отсчета будет начинаться с момента, когда новый владелец узнал об обстоятельствах, которые вынуждают его отменить договор.
  2. Три года – в этом случае сделка должна иметь статус ничтожной. В чем её особенность? Сделка считается ничтожной, если она была проведена только на бумаге.
  3. Десять лет – в данном случае лицо может не быть одной из сторон сделки. Срок отсчитывается со дня, когда истец получил информацию или основания, которые позволяют сделать сделку недействительной.

Как признать соглашение недействительным

Соглашение можно признать недействительным если:

  1. в договоре есть противоречия законам Российской Федерации.
  2. Сделка является ничтожной, то есть была оформлена, но факта передачи денег ещё не было.
  3. В случае если появились сведения о том, что вторая сторона сделки является недееспособным или ограничено дееспособным.
  4. Если сделка заключалась с несовершеннолетним лицом. Дело в том, что лица до 18 лет вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать или покупать, но при этом необходимо, чтобы также было и согласие родителя. В таком случае под каждой подписью ребёнка родитель пишет «согласен» и также ставит свою подпись. Если же такого нет в документах, то сделку можно считать недействительной.
  5. Если покупатель или продавец попал в руки мошенников.

Важным моментом является согласие третьих лиц на совершение сделки купли-продажи квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

В каком случае можно оспорить договор купли-продажи квартиры и признать его недействительным?

Иногда сделки с недвижимостью совершаются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения – например, если вы забыли указать адрес проживания продавца. Ряд ошибок противоречит закону и может нарушить права третьих лиц. В таком случае соглашение можно оспорить через суд.

Основания для признания сделки недействительной

Недействительным сделкам посвящен параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Юридическая суть таких договоров в том, что они не признаются законом и не порождают юридических последствий, а значит их можно аннулировать.

То есть, если вы купили квартиру по недействительному договору, права собственности у вас не возникает, поскольку сделка была совершена с нарушениями. В зависимости от тяжести нарушений закон различает оспоримые и ничтожные сделки.

Оспоримые сделки недействительны в силу того, что их такими признал суд. Это значит, что если соглашение формально оспоримо, но никто не подал в суд о ее отмене, то оно продолжает существовать и порождать юридические последствия.

Срок для оспаривания – один год. Если спустя год заинтересованные лица так и не обратились в суд за отменой, договор уже нельзя оспорить.

Закон называет следующие основания оспоримости, применительно к договорам купли-продажи:

  • не получено согласие супруга;
  • не получено согласие родителей на совершение сделки ребенком (от 14 до 18 лет);
  • не получено согласие попечителя ограниченно дееспособного человека;
  • не получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки несовершеннолетним;
  • если человек не понимал последствий своих действий, когда заключал договор;
  • если сторона действовала под влиянием обмана или существенного заблуждения;
  • если человеку угрожали или применяли насилие, вследствие чего он был вынужден подписать договор;
  • если сделка совершена на невыгодных условиях в силу стечения тяжелых обстоятельств.

Во всех указанных случаях заинтересованное лицо (супруг, орган опеки, попечитель, родители, потерпевший) подает иск в суд о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Ничтожные сделки являются недействительными сами по себе. Решения суда о том, что такое соглашение признается недействительным, не нужно. Ничтожную сделку можете не исполнять – никто не имеет право на принуждение вас к ее заключению.

Однако, такие сделки все равно исполняются сторонами, после чего заинтересованным лицам приходится добиваться отмены последствий через суд. Основания ничтожности сделок следующие:

  • не соблюдена нотариальная форма, если она обязательна;
  • если сделка мнимая, то есть, не направлена на возникновение права собственности у покупателя;
  • если сделка притворная, то есть одна прикрывает другую (чаще всего это схема, когда дарение прикрывает продажу, чтобы не платить налог);
  • если договор подписан недееспособным человеком или малолетним ребенком (до 14 лет).

Требование о применении последствий недействительности сделки можно подать в течение трех лет с момента начала исполнения такой сделки. Если договор был заключен 10 декабря 2015 года, а государственная регистрация прошла 17 декабря 2015 года, срок исковой давности истекает 17 декабря 2018 года.

Иногда признаками мнимости или притворности обладают договоры между родственниками. Притворная сделка прикрывает настоящую. Например, когда дарение прикрывает покупку в целях ухода от налогообложения. Если налоговая выявит, что таким образом гражданин ушел от уплаты налогов, то договор будет отменен через суд.

Мнимые сделки заключают лишь для вида. Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких.

Такие фиктивные соглашения между родственниками освобождают продавца от недвижимости, на которую претендуют кредиторы.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника.

Чтобы избежать оспаривания договора в суде по любым основаниям:

  • проверяйте, чтобы ничьи права не были нарушены;
  • подробно изучите историю квартиры;
  • убедитесь, что продавец и покупатель полностью отвечают за свои действия, продают квартиру по своей воле, к этому не понуждают тяжелые обстоятельства.

Чтобы обезопасить договор, удостоверьте его у нотариуса, даже если это не обязательно. Нотариус проверит законность соглашения.


Как признать недействительным договор купли-продажи:

Споры по оплате

При исполнении договора купли-продажи могут возникнуть споры о передаче денег. Общее правило – обязательно оформляйте передачу денег платежными документами:

  • расписка;
  • банковская выписка;
  • соглашение об аренде ячейки;
  • соглашение об использовании депозита нотариуса;
  • распоряжение при аккредитиве и соглашение по счету эскроу.
Читать еще:  Закон о покупке земли недвижимости

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Как правильно составить передаточный акт при купле-продажи квартиры можно прочитать вот здесь.

Во всех документах должно быть указано, что сумма передается именно в счет уплаты квартиры. Не должно возникать сомнений в том, что расчет был произведен за жилье, а не в оплату какого-то другого договора.

Некоторые продавцы предлагают отразить в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы впоследствии не платить налог с продажи. Настаивайте на том, чтобы указать реальную сумму. Если сделка по каким-то основаниям будет отменена, при занижении суммы вы рискуете отсудить только указанную в договоре часть.

Не соглашайтесь на заключение дополнительных соглашений и «дополнительных договоров», в которых будет прописана настоящая цена. В ходе судебного процесса будет иметь значение только основной договор. Помните, что если стороны договорились об изменении цены и заключили дополнительное соглашение, такой документ тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Как составить договор купли-продажи самостоятельно — в этой статье.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как признать расписку договором купли-продажи?

Помните, расписка – это документ, подтверждающий получение определенным лицом денег от другого лица в счет какого-то обязательства.

Формально расписка не содержит реквизитов, обязательных для договора купли-продажи, и не подменяет его.

Однако если случилось так, что кроме расписки на руках ничего нет, деньги переданы, а продавец «разводит руками», придется доказывать реальное существование договоренности. Чтобы суд признал расписку договором купли-продажи, нужно, чтобы она содержала:

В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

С решением суда о признании договора заключенным можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости: судебная практика

В последние годы одной из самых распространенных сделок в стране стала сделка, связанная с куплей и продажей недвижимости. Многие граждане стремятся продать принадлежащую им недвижимость в силу различных причин. Одни не могут содержать ее из-за высокой стоимости коммунальных услуг, другие хотят выручить за нее денежные средства для обеспечения своей жизнедеятельности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Нормативы ГК

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки, о чем отмечено в указаниях статьи 166 ГК.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Какая скидка по ОСАГО за безаварийную езду? Читайте в статье.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

  • без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
  • не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
  • законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
  • лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
  • лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
  • под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
  • под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
  • одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
  • одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года.

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет. При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Могут ли арестовать имущество жены за долги мужа? Читайте в статье.

Компенсация за непредоставление места ребенку в детском саду положена не всем. Подробнее здесь.

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

  • отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
  • подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
  • заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
  • решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.
Читать еще:  Можно ли продать недвижимость без согласия супруга

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, мошеннических схем. Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оспаривание договора купли продажи недвижимости

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

  • продавец;
  • покупатель;
  • третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

  1. Ничтожные сделки.
  2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

  1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
  2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
  • младше 14 лет;
  • имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

  1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
  • продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
  • поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
  • ущемление прав недееспособных граждан.
  1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
  • мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
  • притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.
  • избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
  • избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
  1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

  • составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
  • продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
  • не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
  • лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
  • заниженная стоимость продажи;
  • реализация квартиры без согласия супруга;
  • искажение воли какой-либо из сторон;
  • предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

  1. Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
  2. Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
  3. Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
  4. Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
  5. Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
  • несовершеннолетние дети;
  • бывшие супруги;
  • получатели ренты;
  • неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.

  1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
  2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
  3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

  • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
  • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

  1. Исковое заявление.
  2. Заверенные копии личных документов.
  3. Документы, подтверждающие право на собственность:
  • договор дарения;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт приема-передачи недвижимости и т.д.
  1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
  2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
  3. Квитанция по оплате пошлины.
  4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
  5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
  6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

  1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
  2. Основания, по которым аннулируется сделка.
  3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
  4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
  5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

  • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
  • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
  • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

  1. Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
  • факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
  3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector