Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Что такое кадастровая стоимость недвижимости?

Это стоимость объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, дома и т.д.), которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Кадастровая стоимость используется госорганами для расчета налогов: земельного налога, налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц.

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Ее определяют по итогам государственной кадастровой оценки. Для этого органы власти субъекта РФ или муниципалитеты принимают решение об оценке. Определяется перечень объектов, которые будут оценивать. На основании решения по конкурсу привлекают независимого оценщика. Результаты проведенной оценки утверждают региональные или муниципальные органы власти. Утвержденная кадастровая стоимость включается в ГКН. Переоценка объектов недвижимости проходит 1 раз в 5 лет, а в городах федерального значения — Москва, Санкт-Петербург, Севастополь — каждые 2 года.

Как я могу узнать кадастровую стоимость своего имущества?

  1. Посмотреть в справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Для этого введите кадастровый номер (из свидетельства о праве собственности) или адрес объекта.
  2. Посмотреть на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
  3. Если вам нужен официальный бумажный или электронный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, можно запросить сведения из ГКН через сайт Росреестра, либо через филиал Федеральной кадастровой палаты в вашем городе, либо через МФЦ.

Зачем оспаривают кадастровую стоимость?

Поскольку размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога, основная цель оспаривания — уменьшить сумму налога.

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость?

  • при оценке были учтены недостоверные данные об объекте недвижимости, например: местоположение объекта, разрешенная категория использования земельного участка, аварийное состояние и др.;
  • у объекта определена рыночная стоимость на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

В какие сроки можно оспорить кадастровую стоимость?

В течение 5 лет с момента внесения данных о кадастровой стоимости на конкретный объект в ГКН. Эту дату можно найти там же, где и саму кадастровую стоимость (см. выше). Но нужно проверить, чтобы на момент обращения в суд в ГКН не успели внести новую кадастровую стоимость объекта или не изменили данные об объекте недвижимости (в этом случае кадастровая стоимость также может меняться).

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

  • собственник недвижимости (в т.ч. долевые собственники);
  • владелец на основании права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
  • бывший собственник, если желает повлиять на суммы начисленного ему налога на недвижимость. В этом случае кадастровая стоимость может быть пересмотрена только на тот налоговый период, в котором бывший собственник подал заявление о пересмотре. Стоимость за предыдущие периоды не пересматривается;
  • арендатор государственного или муниципального имущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
  • лицо, которое имеет исключительное право аренды или выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности, если цена выкупа или арендная плата зависит от кадастровой стоимости;
  • прокурор — в защиту интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ, муниципалитетов.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость?

  • в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Адреса можно найти на сайте управления Росреестра в вашем регионе (например, в Москве,в Санкт-Петербурге,в Московской области,в Вологодской области);
  • в суд — это будет суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ (областной, краевой, верховный суд республики и т.д.).

Граждане (в том числе ИП) могут выбрать — пойти сразу в суд или сначала попробовать оспорить кадастровую стоимость через комиссию Росреестра. Юридическим лицам, госорганам, муниципалитетам сначала обязательно нужно обратиться в Комиссию и получить ее ответ.

Кто будет ответчиком по иску в суд об оспаривании кадастровой стоимости?

  1. Орган власти субъекта РФ или муниципальный орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости;
  2. Управление Росреестра по субъекту РФ — как госорган, выполняющий функции по государственной кадастровой оценке.
  3. Орган, который будет исправлять кадастровую или техническую ошибку (если кадастровая стоимость оспаривается в связи с недостоверными данными об объекте)

Суд также может привлечь к делу других лиц, чьи интересы затрагивает пересмотр кадастровой стоимости (текущий собственник, бывший собственник, участники долевой собственности и др.).

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?

  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Скачать образец.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости (с указанием той кадастровой стоимости, которую вы оспариваете, и даты ее установления). Ее выдают бесплатно в течение 5 рабочих дней в филиале Федеральной кадастровой палаты или в МФЦ.
  3. Нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на недвижимость, по которой вы оспариваете кадастровую стоимость.
  4. Если вы оспариваете кадастровую стоимость в связи с недостоверными сведениями об объекте — документы, подтверждающие недостоверность сведений.
  5. Если кадастровая стоимость оспаривается в связи с определением рыночной стоимости:
  • отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта (на бумаге и в электронном виде);
  • положительное экспертное заключение по отчету из СРО, в котором состоит оценщик (на бумаге и в электронном виде) — если рыночная стоимость по отчету будет отличаться от кадастровой больше, чем на 30%.

В какие сроки рассмотрят заявление об оспаривании кадастровой стоимости?

В комиссии Росреестра — в течение 1 месяца с момента подачи полного пакета документов. В суде — в течение 2 месяцев. Разумеется, этот срок может увеличиться в связи с обстоятельствами конкретного дела (отложение заседаний, назначение экспертизы и др.).

Возмещаются ли расходы на проведение оценки?

Да, если судом будет удовлетворен ваш иск об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, вы можете требовать возмещения судебных расходов с того органа, который утвердил оспариваемую кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость пересматривалась в связи с технической ошибкой, возмещать судебные расходы будет тот орган, который допустил ошибку (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015, постановление Конституционного Суда РФ №20-П от 11.07.2017).

Что делать, если мне откажут в пересмотре кадастровой стоимости?

Решение комиссии Росреестра вы можете обжаловать в суд. Решение суда субъекта РФ также может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ.

Выясняем, что такое кадастровая стоимость жилья, на что она влияет и как меняется

Кадастровая стоимость жилья, указанная в справке или в кадастровом паспорте, далеко не всегда соответствует реальной.

В этой статье подробно рассмотрим что такое кадастровая стоимость, откуда она берется, для каких целей нужна такая цифра, от чего зависит и на что влияет, а также изменяется ли эта величина ежегодно?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Кадастровая стоимость — это цена жилья, рассчитанная независимыми оценщиками и внесенная в гос. реестр объектов недвижимости Федеральной Службой Кадастра.

Государство ведет строгий кадастровый учет абсолютно всех объектов, не учтенная в ГКН квартира как бы не существует официально, ее нельзя продать, подарить, обменять, заложить под ипотеку или под иную цель.

Зарегистрированное право собственности обозначает внесение этого объекта в гос. реестр, с последующей оценкой.

Надеемся, что благодаря этим материалам, вы найдете все ответы на свои вопросы, касающиеся кадастрового учета!

Откуда берется?

Такая сумма содержится в гос. реестре – ЕГРН по каждой квартире, частному дому. Чтобы узнать эту цифру, необходимо получить выписку из ЕГРН, или справку – такой документ выдается бесплатно лично в руки, или высылается по почте. Можно получить эту информацию и через сайт Госуслуг.

В прежние годы регистрация прав не сопровождалась обязательной оценкой недвижимости. Правительством был принят ряд законодательных актов о необходимости массового определения кадастровой оценки:

Определение кадастровой стоимости проводится на основании Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года №508.

К 2020 г. на всей территории РФ должна быть закончена работа по определению кадастровой стоимости объектов, внесенных в ЕГРН. Кадастровая стоимость нежилого помещения также вносится в гос. реестр, но при ее расчете применяются несколько иные методики, чем при работе с жилыми объектами – здесь более уместен доходный метод, или затратный.

Для чего нужна?

Эта стоимость позволит государству контролировать величину налога на недвижимость, в том числе и на квартиру, частный жилой дом.

Раньше налог на недвижимое имущество определялся, исходя из инвентаризационной стоимости, в разы меньшей, чем кадастровая, теперь же положение с пополнением казны по этой статье исправится.

Кадастровая стоимость используется:

  1. Для расчета суммы налога на жилплощадь.
  2. При продаже, обмене, дарении, наследовании и пр. операциях с жильем.

В идеале эта цена должна совпадать с рыночной, но в реальной жизни эти цифры схожи далеко не всегда. Отличие рыночной стоимости от учтенной в ЕГРН состоит в том, что рыночные цены более индивидуальны, так как при продаже речь идет о жилье и его состоянии, а также его ценности в конкретный момент времени.

Читать еще:  Найти недвижимость по фамилии владельца

Рыночные цены диктуются спросом, а для покупателя важно, в каком состоянии сантехника, как давно производился ремонт, ведь на приведение в порядок жилья без ремонта придется потратить дополнительные средства и время.

От чего зависит?

Такая цена зависит от многих факторов и показателей, в том числе от:

  • площади жилья;
  • возраста строения;
  • материалов, из которых возведено здание;
  • этажности дома, на каком этаже расположена квартира;
  • технического состояния здания в целом;
  • наличия инфраструктуры рядом;
  • обеспеченности района транспортом и пр.

Престижность района имеет немаловажное значение для определения общей суммы. Не учитывается только состояние самого жилья – наличие дорогостоящего ремонта, импортной сантехники и т.п., так как практически такая задача не по силам в период общегосударственной оценки жилья.

На что влияет?

Стоимость жилья, взятая из ЕГКН, влияет на размеры:

  • налога: чем выше кадастровая цена, тем большую сумму налогов придется заплатить, причем не только налога на недвижимое имущество, но и при продаже – налога на доход;
  • арендной платы;
  • ренты.

Фактически все платежи теперь рассчитываются именно с той цены жилья, которая учтена в гос. реестре.

Меняется ли ежегодно?

Эта оценка может быть изменена как государством, так и владельцем. Госорганы вправе проводить тотальный пересчет цены жилых объектов не реже, чем 1 раз в пятилетие, и не чаще, чем раз в 2 года.

Обращение в специально созданную комиссию по разрешению подобных споров возможно только через 6 мес. после даты фиксирования суммы оценки в гос. реестре. Если комиссия откажет, то есть смысл подавать иск в суд. Оспорить завышенную кадастровую стоимость вполне реально.

Особенности для физических лиц

Чтобы свести к минимуму психологическое давление на людей от груза налогового давления, властями приняты некоторые послабления. Так, 403 статья НК РФ предусматривает введение необлагаемых налогом площадей жилья:

  • для квартир – 20м2;
  • для комнат – 10м2;
  • для домов – 50 м2.

Если во владении физического лица есть и квартира, и гараж, и дача, то разрешается выбрать один из объектов, к которому и применится снижение налогооблагаемой площади. Также применяются понижающие коэффициенты, в зависимости от этапа 5-летнего переходного периода – например, в 2017 г. этот коэффициент составляет 0,6.

При обнаружении значительных различий между рыночной и кадастровой ценами жилья в сторону превышения последней, не стоит тянуть, следует поспешить собрать бумаги и просить пересмотра. Оспаривание стало довольно частым поводом восстановить справедливость.

Видео по теме

Видео рассказывает о кадастровой стоимости и тонкостях ее оценки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости: откуда она берётся и меняется ли ежегодно?

Знаете ли Вы, что именно от величины кадастровой стоимости завит налог на недвижимость?

В связи с этим каждый владелец хотел бы уяснить, что такое кадастровая стоимость недвижимости, откуда эта стоимость берется, как узнать, насколько она правильная, и что делать, если эта цифра действительно окажется завышенной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

Для чего она нужна?

С 01.01. 2015 г. Законом №284-ФЗ от 04.10.2014 изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

От чего зависит?

Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:

  1. материалов, использованных при возведении здания;
  2. Возраста строения и степени его износа;
  3. Района расположения;
  4. Площади и пр.

Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.

При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

  • востребованность функционального назначения;
  • престижность;
  • степень комфортности;
  • привлекательность для инвесторов;
  • возможность перепрофилирования, и пр.
  • Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

    Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

    Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

    При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

    На что она влияет?

    Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

    Также сумма такой оценки влияет на:

    1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
    2. Величину арендной платы.

    При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

    Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

    Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

    Читать еще:  Лизинг недвижимости для юридических лиц

    Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

    Чем отличается кадастровая стоимость на объекты недвижимости для физических лиц?

    Собственники жилья – физические лица имеют право узнать, в какую сумму оценено жилой объект, запросив выписку из Росреестра.

    Под сомнение эта цифра может быть поставлена только при условии существенного превышения величины рыночной оценки.

    Важно понимать, что рыночную оценку нужно заказывать на ту же дату, на которую зафиксирована величина кадастровой стоимости, только в этом случае они могут быть сопоставимыми.

    Убедившись, что реестровая цифра завышена, физ. лицо может оспорить ее (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ), обратившись в суд. Есть вариант пойти по другому пути и отправить сначала заявление в комиссию при местном отделении Росреестра с просьбой откорректировать результаты расчетов кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

    Для этого нужно, чтобы имело место использование при расчетах недостоверных исходных данных о квартире, жилом доме, и имелся отчет о рыночной оценке на ту же дату.

    Но как может владелец жилья узнать, какие исходные данные учтены? Ответ на этот вопрос может дать собственнику только заказчик работ, информацию о котором обязаны предоставить в отделении Росреестра. Уточнив реквизиты заказчика, собственник может отправить этому официальному органу запрос касательно исходных данных.

    Не позже, чем через 7 дней, ответ на такой запрос должен быть выдан. Проанализировав информацию, собственник сделает вывод о том, имеет ли он основания обращаться в комиссию с заявлением, или сведения об объекте заложены в расчеты достоверные.

    Важно знать, что оспаривать оценку можно в течение всего срока действия этой оценки, то есть на протяжении 5-ти лет с даты внесения информации в реестр.

    Каждому из собственников стоит узнать, в какую сумму оценено жилье, и заказать на ту же дату рыночную оценку. Сравнив эти цифры, владелец точно будет знать, переплачивает ли он имущественный налог, и стоит ли начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Выясняем, что такое кадастровая стоимость жилья, на что она влияет и как меняется

    Кадастровая стоимость жилья, указанная в справке или в кадастровом паспорте, далеко не всегда соответствует реальной.

    В этой статье подробно рассмотрим что такое кадастровая стоимость, откуда она берется, для каких целей нужна такая цифра, от чего зависит и на что влияет, а также изменяется ли эта величина ежегодно?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Что это такое?

    Кадастровая стоимость — это цена жилья, рассчитанная независимыми оценщиками и внесенная в гос. реестр объектов недвижимости Федеральной Службой Кадастра.

    Государство ведет строгий кадастровый учет абсолютно всех объектов, не учтенная в ГКН квартира как бы не существует официально, ее нельзя продать, подарить, обменять, заложить под ипотеку или под иную цель.

    Зарегистрированное право собственности обозначает внесение этого объекта в гос. реестр, с последующей оценкой.

    Надеемся, что благодаря этим материалам, вы найдете все ответы на свои вопросы, касающиеся кадастрового учета!

    Откуда берется?

    Такая сумма содержится в гос. реестре – ЕГРН по каждой квартире, частному дому. Чтобы узнать эту цифру, необходимо получить выписку из ЕГРН, или справку – такой документ выдается бесплатно лично в руки, или высылается по почте. Можно получить эту информацию и через сайт Госуслуг.

    В прежние годы регистрация прав не сопровождалась обязательной оценкой недвижимости. Правительством был принят ряд законодательных актов о необходимости массового определения кадастровой оценки:

    Определение кадастровой стоимости проводится на основании Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года №508.

    К 2020 г. на всей территории РФ должна быть закончена работа по определению кадастровой стоимости объектов, внесенных в ЕГРН. Кадастровая стоимость нежилого помещения также вносится в гос. реестр, но при ее расчете применяются несколько иные методики, чем при работе с жилыми объектами – здесь более уместен доходный метод, или затратный.

    Для чего нужна?

    Эта стоимость позволит государству контролировать величину налога на недвижимость, в том числе и на квартиру, частный жилой дом.

    Раньше налог на недвижимое имущество определялся, исходя из инвентаризационной стоимости, в разы меньшей, чем кадастровая, теперь же положение с пополнением казны по этой статье исправится.

    Кадастровая стоимость используется:

    1. Для расчета суммы налога на жилплощадь.
    2. При продаже, обмене, дарении, наследовании и пр. операциях с жильем.

    В идеале эта цена должна совпадать с рыночной, но в реальной жизни эти цифры схожи далеко не всегда. Отличие рыночной стоимости от учтенной в ЕГРН состоит в том, что рыночные цены более индивидуальны, так как при продаже речь идет о жилье и его состоянии, а также его ценности в конкретный момент времени.

    Рыночные цены диктуются спросом, а для покупателя важно, в каком состоянии сантехника, как давно производился ремонт, ведь на приведение в порядок жилья без ремонта придется потратить дополнительные средства и время.

    От чего зависит?

    Такая цена зависит от многих факторов и показателей, в том числе от:

    • площади жилья;
    • возраста строения;
    • материалов, из которых возведено здание;
    • этажности дома, на каком этаже расположена квартира;
    • технического состояния здания в целом;
    • наличия инфраструктуры рядом;
    • обеспеченности района транспортом и пр.

    Престижность района имеет немаловажное значение для определения общей суммы. Не учитывается только состояние самого жилья – наличие дорогостоящего ремонта, импортной сантехники и т.п., так как практически такая задача не по силам в период общегосударственной оценки жилья.

    На что влияет?

    Стоимость жилья, взятая из ЕГКН, влияет на размеры:

    • налога: чем выше кадастровая цена, тем большую сумму налогов придется заплатить, причем не только налога на недвижимое имущество, но и при продаже – налога на доход;
    • арендной платы;
    • ренты.

    Фактически все платежи теперь рассчитываются именно с той цены жилья, которая учтена в гос. реестре.

    Меняется ли ежегодно?

    Эта оценка может быть изменена как государством, так и владельцем. Госорганы вправе проводить тотальный пересчет цены жилых объектов не реже, чем 1 раз в пятилетие, и не чаще, чем раз в 2 года.

    Обращение в специально созданную комиссию по разрешению подобных споров возможно только через 6 мес. после даты фиксирования суммы оценки в гос. реестре. Если комиссия откажет, то есть смысл подавать иск в суд. Оспорить завышенную кадастровую стоимость вполне реально.

    Особенности для физических лиц

    Чтобы свести к минимуму психологическое давление на людей от груза налогового давления, властями приняты некоторые послабления. Так, 403 статья НК РФ предусматривает введение необлагаемых налогом площадей жилья:

    • для квартир – 20м2;
    • для комнат – 10м2;
    • для домов – 50 м2.

    Если во владении физического лица есть и квартира, и гараж, и дача, то разрешается выбрать один из объектов, к которому и применится снижение налогооблагаемой площади. Также применяются понижающие коэффициенты, в зависимости от этапа 5-летнего переходного периода – например, в 2017 г. этот коэффициент составляет 0,6.

    При обнаружении значительных различий между рыночной и кадастровой ценами жилья в сторону превышения последней, не стоит тянуть, следует поспешить собрать бумаги и просить пересмотра. Оспаривание стало довольно частым поводом восстановить справедливость.

    Видео по теме

    Видео рассказывает о кадастровой стоимости и тонкостях ее оценки.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

    Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

    Что собой представляет кадастровая стоимость

    С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

    Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

    В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

    Читать еще:  Переуступка пая недвижимость что это

    Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

    Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

    Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

    Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

    • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
    • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;

    Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

    Цели установления КС имущества

    Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

    • налога на недвижимость;
    • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
    • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );
    • налога с продажи и прочих платежей.

    Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

    Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

    В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

    Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

    Что влияет на величину КС

    Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

    Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

    • площадь объекта;
    • местоположение;
    • год ввода в эксплуатацию;
    • назначение объекта;
    • материал стен – для объектов капитального строительства;
    • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

    Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

    • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
    • цену самого жилого помещения.

    Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

    Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

    КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

    Пуз — площадь участка (м2);

    Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

    Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

    К — переходной коэффициент.

    Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

    Кто может устанавливать КС объекта

    Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

    Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

    • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
    • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
    • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

    Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

    • частного дома,
    • квартиры,
    • гаража,
    • земельного надела.

    Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

    Как определить КС недвижимости

    В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

    Порядок определения кадастровой стоимости включает:

    • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
    • привлечение оценочной компании;
    • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
    • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
    • внесение сведений в систему кадастрового учета.

    Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

    Расчет стоимости дома

    Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

    • ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ,
    • приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 .

    В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

    Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

    Подробнее о том, как рассчитывается кадастровая стоимость дома.

    Где и как узнать КС объекта недвижимости

    Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

    • адрес недвижимости;
    • ее кадастровый номер.

    В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

    Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

    Как оспорить КС недвижимости

    Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

    • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
    • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

    Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

    Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

    Оценивание объектов недвижимости

    Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

    Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

    Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

    В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

    КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

    Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

    Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector