Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до и после регистрации — инструкция по расторжению соглашения за 5 шагов + советы как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продаж

На жизненном пути часто встречаются препятствия, обойти которые не получается. Однако их можно научиться преодолевать с наименьшими потерями. Всегда есть риск купить приличный с виду дом, оформить его в собственность, а через некоторое время узнать, что стены под сайдингом сгнили, а крыша протекает. Что делать в таких случаях?

Я Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам, всегда советую не паниковать. Возможно ли расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации? Да, возможно — а в каких случаях, вы узнаете, если прочитаете статью.

Так как чаще всего эта процедура проводится в судебном порядке, то в конце статьи предлагаю обзор юридических компаний, которые окажут вам в этом квалифицированную помощь.

1. Для чего проводится расторжение договора купли-продажи и какие могут быть последствия при этом?

Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.

Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.

Гражданский кодекс (ГК РФ) и правила оформления сделок с недвижимостью позволяют расторгнуть договор купли продажи хоть после регистрации, хоть до нее. Однако для этого нужны веские основания, о которых мы поговорим в следующем разделе. Здесь же отмечу, что есть два случая, когда договорные отношения прекращаются.

Читать еще:  Как пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости

Когда исполнение договора прекращается:

  1. Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
  2. Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.

Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.

По сути, после этого все возвращается обратно, деньги — тому, кто купил, недвижимость — продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.

2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин

Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.

Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.

Причина 1. Использование поддельных документов при сделке

Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь — наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.

Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора

В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.

Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.

Причина 3. Наличие обременения в виде прописанных в квартире граждан

Регистрирующие органы при заключении сделки не требуют подтверждающих документов об отсутствии зарегистрированных в квартире или долгов по коммунальным платежам. Об этом должен позаботиться сам продавец еще на начальном этапе и прописать все моменты в договоре купли-продажи.

Некоторое время назад я совершил сделку обмена частного дома на квартиру в Тюмени. Однако в ней была прописана дочь хозяйки, проживающая в Москве. Чтобы выписаться и прописаться в доме ей нужно было приехать, но быстро сделать это она не могла.

Выход нашелся. Мы отразили в договоре, что девушка снимется с регистрационного учета в месячный срок. Она выполнила договор и выписалась, но если бы не сделала этого, то такое обстоятельство могло стать поводом для расторжения договора купли-продажи.

Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до оформления недвижимости в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.

Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.

Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

3. Как расторгнуть договор купли-продажи после регистрации — пошаговая инструкция

Когда уже произошла государственная регистрация объекта, расторгнуть договор становится сложно, но всё-таки можно. Для этого придется пройти достаточно длительную процедуру. Проще, если сторонам удастся договориться, а если нет, то придется обращаться в суд.

Гораздо легче расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, нежели основной документ после процедуры регистрации. О предварительном договоре мы поговорим в конце раздела, а сейчас читайте об уже зарегистрированных сделках с недвижимостью.

Шаг 1. Формулируем причину расторжения договора

Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.

Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор

Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа — 30 дней.

Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.

Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.

Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление

Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного юриста по недвижимости. О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.

Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями — добро пожаловать в арбитражный суд.

Шаг 4. Предоставляем необходимые документы

Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.

Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.

Шаг 5. Дожидаемся решения суда

Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец — человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.

В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:

  1. Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
  2. Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
  3. Регистрация не происходит.
  4. Правовые последствия отсутствуют.
  5. Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.

Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.

4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.

Сегодня множество компаний занимается сопровождением сделок с недвижимостью. Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.

1) Правовед

Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.

Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.

Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше Правоведа вам не найти.

Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости — процесс и последствия

Источник изображения: www.pixabay.com

Оформление сделки – сложный процесс, который требует соблюдения всех юридических тонкостей. Нередко гражданам приходится осуществлять процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости, что может быть вызвано различными причинами. Обо всех особенностях и возможностях, рисках и выплатах следует знать заранее – юридическая осведомленность значительно упрощает процесс.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации

В соответствии с главой 29 ГК РФ расторжение договора возможно как в одностороннем порядке, так и по решению обеих сторон. Это делается до регистрации или после по определенным причинам, которые прописываются в отдельных статьях законодательного акта.

Аннулирование сделки после регистрации в Росреестре происходит на основании следующих статей указанного кодекса:

  • 450 – представлены все причины, на основании которых можно расторгнуть сделку;
  • 451 – приведены условия и особенности осуществления процедуры;
  • 452 – описан порядок действий;
  • 453 – содержит последствия проведенной сделки в отношении обеих сторон.

Весь порядок заключения сделки с недвижимостью описан в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. Здесь представлены требования к сторонам, которые обязаны проводить обязательную регистрацию договора купли-продажи. Регистрация подразумевает смену владельцев квартиры или дома, поэтому расторжение сделки требует повторного обращения в Росреестр для возвращения прежней ситуации.

Важно! В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ сделать это можно в течение трех лет после регистрации сделки. Это срок исковой давности, который иногда может быть не соблюден. К примеру, если имущество было получено продавцом по факту наследования при отсутствии оповещения о смерти бывшего собственника всех наследников.

Возможные причины

Расторгнуть договор купли-продажи после его регистрации можно в соответствии с определенными причинами, которые указываются в законодательных актах. Их можно разделить на три группы: дающие право на расторжение в одностороннем порядке, по обоюдному согласию и другие основания.

По согласию сторон

Если инициатива расторгнуть договор исходит от обоих участников сделки, можно осуществить задуманное без обращения в суд даже после регистрации документа в Росреестре. Но на это должны быть веские причины, которые прописаны в законодательстве.

Интересное на сайте:

Расторгать договор можно при возникновении следующих ситуаций:

  1. Покупатель так и не перевел денежные средства в срок, указанный в документе. Если подобное происходит и «нарушитель» говорит об отсутствии денег, обе стороны могут обратиться в Росреестр для подачи заявления на расторжение договора.
  2. У одной или обеих сторон возникли непредвиденные обстоятельства, решить которые можно только с помощью отзыва документа.
  3. На проданный недвижимый объект стали претендовать третьи лица. В этом случае продавец может договориться с претендентами и предложить покупателю расторгнуть договор с выплатой неустойки. Это предотвратит судебные разбирательства.

Обоюдное решение должно сопровождаться новым подписанным соглашением, в котором указываются моменты возврата денежных средств с возможной выплатой неустойки.

Внимание! Несмотря на веские основания и обоюдное решение о расторжении договора, сотрудники Росреестра могут отказать в проведении операции. Это происходит, когда долевую собственность имеет несовершеннолетний ребенок, а заявители не представили разрешения от органов опеки. Также выделяют случаи, когда покупка недвижимости осуществлялась несколькими собственниками, а заявление подают не все.

В одностороннем порядке

Прекращение договора в одностороннем порядке возможно только через суд. Как правило, подобные ситуации объясняются несогласием второй стороны. Иногда ответная сторона просто не выходит на связь. В этом случае даже через суд расторгнуть сделку практически невозможно.

Читать еще:  Поиск недвижимости по фамилии

Осуществить задуманное можно только по факту наличия веского основания:

  1. Неуплата прописанной в документе суммы. Возможно полное отсутствие денежных средств или только части. Подать в суд можно сразу после окончания срока, указанного в договоре.
  2. Неожиданное возникшее обременение. К примеру, прописанный человек не выписался в течение указанного в договоре времени. Не всегда новые собственники обращаются в суд для прекращения регистрации бывшего владельца квартиры. Иногда принимается решение о расторжении сделки. Подать в суд может и продавец, которому некуда выписаться из прежней жилплощади.
  3. В сделке участвовали недееспособные граждане. Этот факт при регистрации договора в Росреестре не проверяется. Поэтому при нарушении опекун может подать в суд без согласия своего подопечного или второй стороны соглашения.
  4. Подписание договора сопровождалось давлением на одну из сторон. Доказать подобное даже в суде сложно, но при наличии веских аргументов суд идет навстречу истцу.

Каждая ситуация будет рассматриваться в отдельности. Чтобы выиграть суд, необходимо представить веские доказательства.

Другие причины

Контракт или договор купли-продажи должен быть полностью соблюден сторонами, но если один пункт договоренностей будет нарушен, можно приступить к процедуре расторжения. Поэтому к дополнительным причинам начала процесса можно отнести:

  • использование при регистрации фальшивых документов;
  • несоблюдение прав несовершеннолетних;
  • отказ от освобождения жилплощади в оговоренный срок;
  • неправильно оформленные уставные документы, что зачастую происходит при продаже недвижимости компанией;
  • любые жизненные изменения в ситуации.

Вне зависимости от причины, требуется собрать пакет документов, удостоверяющих наличие оснований для расторжения сделки после регистрации.

Процесс и последствия расторжения

Порядок расторжения напрямую зависит от оснований, которые к этому приводят. Если стороны пришли к общему соглашению, а Росреестр отказал в аннулировании сделки с определением какой-либо причины, им можно вновь оформить договор купли-продажи со сменой данных покупателя и продавца.

Если приходится обращаться в суд, должна быть соблюдена следующая последовательность:

  1. Собрать документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения договора.
  2. Обратиться в суд с иском – это необходимо делать даже при соглашении сторон.
  3. Дождаться суда и выступить с объяснениями относительно нарушенных прав одной из сторон.
  4. Суд принимает решение в пользу истца (или отказывает), оформив соответствующее заключение.
  5. С решением суда истцу следует обратиться в Росреестр и написать заявление с просьбой расторгнуть ранее оформленную сделку.
  6. На обработку документов сотрудникам госучреждения дается не более пяти рабочих дней.
  7. С полученными новыми документами можно приступать к реализации задуманного.

Не всегда ответчики принимают судебное решение – они подают апелляцию. Некоторые покупатели отказываются покидать жилплощадь, для чего истцу приходится обращаться в правоохранительные органы.

Юридических последствий для сторон нет, но человеческий фактор никто не отменял. Если в ранее поданном иске не будет прописано требование возврата денежных средств, суд не присудит подобное. Поэтому покупатель, если он является истцом, остается и без жилья, и без денег, что регламентируется статьей 453 ГК РФ.

Заключение

Расторгнуть соглашение о купле-продаже после регистрации возможно на законодательном уровне. Заявление в Росреестр подают по необходимости в соответствии с предложенным образцом. Если будет вынесен отказ, значит, следует обращаться в суд.

О последствиях расторжения договора: последний Пленум

Некоторое время назад мы обсуждали на этом портале проект постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора».

Постановление было принято на заседании Пленума ВАС от 6 июня 2014 г. Это была последняя большая работа аналитического аппарата ВАС в сфере цивилистики, поэтому я (не без некой претенциозности) в название блога включил слова «последний Пленум», хотя, строго говоря, это не вполне точно. Но бог с ним, с деталями, давайте к существу, воспользовавшись старой традицией попунктного комментирования.

(Я тут скоро буду располагать значительным количеством свободного времени, поэтому планирую написать развернутый комментарий к этому постановлению, который хочу отдать в Вестник ВАС — или как он теперь будет называться, но это точно будет не раньше октября).

1. В первом пункте нет каких-то глубоких идей. Подчеркивается, что договор можно прекратить двумя способами — (1) расторжением и (2) отказом от исполнения.

Расторжение договора может состояться по (1а) соглашению сторон либо в результате (1б) судебного акта (а он, в свою очередь, может быть вынесен либо как (1аа) следствие существенного нарушения договора, либо (1аб) вследствие изменения обстановки).

Отказ от исполнения договора возможен в случаях либо (2а) предусмотренных законом, либо (2б) установленных договором. Отказ от исполнения может быть как (a) мотивированным (например, отказ от исполнения вследствие поставки некачественного товара и т.п.), так и (b) немотивированным.

В первом пункте подчеркивается, что правовые последствия как расторжения, так и отказа от исполнения являются идентичными. Следовательно, правовые позиции, которые в этом постановлении сформулированы для последствий расторжения договора, применяются и на случай отказа от исполнения.

2. Здесь подчеркивается, что правила ст. 453 ГК (которые являются крайне неудачными, о чем речь пойдет дальше) являются общей нормой, а положения об отдельных договорах, устанавливающих последствия расторжения или отказа — специальными нормами, имеющими приоритет перед ст. 453 Кодекса.

Здесь можно еще обратить внимание на то, что ст. 453 диспозитивна. Это означает, что стороны вольны регулировать последствия расторжения договора так, как это им представляется наиболее приемлемо именно для них. Однако при этом следует помнить, что свобода договора не безгранична. В связи с этим в постановлении упоминается постановление Пленума ВАС о свободе договора, содержащее методологический прием, позволяющий юристу выявить подразумеваемые законодателем запреты в нормах обязательственного права (я его называю пятиступенчатый тест на императивность). Если им воспользоваться, то, к примеру, понятно, почему нельзя установить в договоре аренды условие о том, что вследствие расторжения договора аренды объект аренды переходит в собственность арендатора и т.п.

3. В этом пункте ВАС окончательно поддерживает одну из двух известных моделей последствий расторжения договора.

Первая модель — т.н. «ретроактивная», когда считается, что договора как будто бы никогда и не было. Вторая — «проспективная», когда договор расторгается на будущее. В нашем ГК вроде бы заложена проспективная модель, на это указывает норма п. 4 ст. 453 о том, что стороны не обязаны возвращать друг другу все, что было передано по сделке, а также то, что в главе о неосновательном обогащении отсутствует указание на то, что нормы о неосновательном обогащении применяются и тогда, когда основание для передачи имущества отпало впоследствии.

Однако судебная практика очень быстро столкнулась с ситуацией, когда норм о проспективном расторжении договора оказалось недостаточно (ср. п. 1 обзора по неосновательному обогащению), в котором обсуждался вопрос о том, можно ли требовать от экспедитора возврата неотработанного аванса. Буквальное применение положения п. 4 ст. 453 ГК привело суды к выводу о том, что нет. Но это совершенно абсурдное решение, не имеющее ничего общего со здравым смыслом, и ВАС его не поддержал. Однако вместо того, что развивать проспективный подход к расторжению обязательства и «сворачивать» долги в рамках именно договорных отношений, ВАС в 2000 г. выбрал обоснование, которое скорее имеет отношение к ретроактивному подходу к расторжению договора — он обосновал возврат аванса неосновательным обогащением.

Это не замедлило сказаться на практике — суды стали квалифицировать любой долг, который имелся по расторгнутому договору, как неосновательное обогащение. Это привело к другой крайности: допустим, расторгается договор поставки, по которому имелась задолженность покупателя перед поставщиком. Суды, ссылаясь на п. 1 обзора по неосновательному обогащению, рассматривают долг как обязательство из неосновательного обогащения и взыскивают его на основании главы 60 ГК. Однако это приводит к другим трагическим для кредитора результатам: проценты по коммерческому кредиту не начисляются, неустойки не капают, залог или поручительство отпадает.

ВАС РФ опять был вынужден вмешаться. В обзоре, посвященном некоторым основаниям прекращения обязательств (п. 1, 2005 г.), этот вопрос решается в следующем ключе: суд признает, что договоры расторгаются на будущее и делает вывод о том, что задолженность, накопившаяся к моменту расторжения договора, является договорным долгом.

В конце апреля 2010 г. в постановлении 10/22, обсуждая последствия расторжения договора купли-продажи, пленумы ВС и ВАС говорят: продавец вправе требовать от покупателя возврата имущества, проданного по расторгнутому договору, как неосновательного обогащения. То есть Суд опять склонился к модели кондикции.

Однако в мае 2010 г. в деле Балтийский лизинг подтверждается приверженность договорной теории: с лизингополучателя и его поручителей взыскивается задолженность по расторгнутому договору лизинга со ссылкой на то, что это договорные обязательства.

В постановлении по залогу (февраль 2011), обзоре по кредитам (сентябрь 2011), пленуме по поручительству (июль 2012) ВАС также подчеркивает договорный характер требований, возникающих между сторонами расторгнутого договора.

Для того чтобы привести все эти правовые позиции в систему, нужно сконструировать несколько сценариев расторжения договора и выделить типические модели постдоговорных отношений сторон. Собственно, пункт третий как раз и посвящен обсуждению первой модели — стороны должны были совершать в будущем действия, составляющие главную цель договора (передать вещь, выполнить работу и т.п.), однако договор расторгнут и эта обязанность (ее можно условно назвать ключевой, главной договорной обязанностью) в связи с этим прекращается, а другая сторона не имеет права требовать ее исполнения в натуре. Если эта обязанность была просрочена, то неустойку можно насчитать лишь до момента прекращения этой обязанности.

Здесь же решается интересный вопрос обязательств, которые по своему смыслу должны «переживать» расторгнутый договор (гарантийные обязательства, применимое право, третейская оговорка и т.п.).

4. Право требовать возврата переданного по расторгнутому договору имеется у его сторон только в том случае, если обмен не был эквивалентным (не сполна уплачена цена, не отгружены полностью товары, товары были переданы некачественные и т.п.). В случае же если стороны исполнили свои «обменные» обязательства должным образом (а договор был расторгнут по иным причинам), то возврата переданного не производится. Этой нормой законодатель явно стремился поддержать стабильность оборота.

5. Проспективная модель расторжения означает, что само по себе расторжение договора, которое было, к примеру, основанием для перехода права собственности, не влечет автоматического аннулирования перешедшего права. Это происходит оттого, что собственность переходит в силу особого волеизъявления (передача движимой вещи, заявление о регистрации перехода права на недвижимости, передаточное распоряжение и т.п.). Обязательственная сделка (купля-продажа, дарение, мена и т.п.), разумеется, нужна для того, чтобы перенести право на имущество, однако ее одной для этого недостаточно. Получается, что отмена обязательственной сделки сама по себе вернуть право на переданное имущество не может. Для этого нужна либо воля другой стороны расторгнутого договора, которая добровольно возвратит вещь (и это будет производный переход собственности обратно к прежнему собственнику), либо судебное решение, на основании которого такой переход состоится принудительно (и это опять-таки будет производный переход собственности).

Нормы о неосновательном обогащении подлежат применению лишь субсидиарно.

6. Новыми (по сравнению с первоначально опубликованным проектом) являются правовые позиции, связанными с различными сюжетами расторжения договора при неэквивалентном обмене в случае если вещь погибла. Это вопрос довольно сложный и интересный. Например, на этом портале как-то обсуждался пример, когда по договору поставки был передан некачественный пластик, а из него сделали некачественные бутылки. Кто кому и что должен возвращать?

Постановление дает ответы на эти вопросы:

6.1. сценарий «вещь погибла, а договор нарушил тот, кому она была передана».

— нарушитель возмещает договорную стоимость с учетом дисконта на возможные недостатки переданной вещи.

Например, был продан автомобиль, покупатель не оплатил его. Продавец расторгнул договор, но покупатель не вернул автомобиль своевременно и его угнали. Покупатель должен выплатить полную стоимость автомобиля.

Читать еще:  Какие объекты недвижимости подлежат государственной регистрации

6.2. сценарий «вещь погибла, а договор нарушил тот, кто передал вещь» либо «вещь погибла, но договор был расторгнут не в связи с нарушением».

— получивший вещь должен вернуть нарушителю ее стоимость только если он распорядился или потребил вещь, а также в случае если он не заботился о ней должным образом.

Например, был продан некачественный автомобиль, покупатель расторгнул договор, однако постоянно оставлял автомобиль, не оборудованный сиигнализацией, на ночной неохраняемой стоянке и его угнали.

7. В связи с тем, что возврат имущества обратно в собственность стороне договора, передавшей его, осуществляется производным образом, обременения, установленные в отношении имущества, сохраняются. Стоимость этих обременений будет учитываться судом при определении встречной обязанности другой стороны расторгнутого договора по возврату уплаченных ей денежных сумм.

8. При расторжении договора о передаче имущества в пользование возврат имущества осуществляется договорным требованием (несмотря на то, что договор расторгнут; помним, что расторжение договора — проспективно, де-факто это означает, что арендодатель более может не претерпевать нахождения арендатора в его помещении). Подлежат взысканию все договорные платежи, договорные неустойки (до даты полного погашения всех денежных обязательств) и убытки.

9. При расторжении договора о передаче другой стороне в собственность родовых вещей (заем, кредит) обязательство передать обратно аналогичное имущество также обладает договорным характером.

Это означает, что все договорные обеспечения, неустойки, убытки и проч. подлежат взысканию.

10. В любом возмездном договоре, исполняемом частями, расторжение договора не влияет на обязательство должника, получившего частичное исполнение (например, партию товаров, часть работ и т.п.), оплатить это предоставление. Расторжение договора затрагивает лишь будущее (т.е. поставщик далее вправе не отгружать товар), а обязательство по оплате предоставления сохраняет свой договорный характер. Все неустойки сохраняются, обеспечение сохраняется, обязательство возместить убытки сохраняется.

11. Очень непростой вопрос о порядке отказа от зарегистрированного договора. Если отказ немотивированный, то особых сложностей нет — регорган обязан по факту обращения одной из сторон договора прекратить запись о договоре.

А вот если отказ должен быть мотивированным, например, передачей некачественной вещи в аренду? Как сделать так, чтобы, с одной стороны, госорган точно понимал, что основание для отказа наступило, а с другой стороны, избежать злоупотреблений со стороны лица, заявившего об отказе?

Пленум ВАС выбрал модель, предусматривающую подачу в этой ситуации заявлений от всех сторон договора, что, по его замыслу, должно устранить злоупотребления.

Как мне представляется, эта модель не самая удачная. Она открывает возможность для злоупотреблений уже со стороны, нарушевшей договор, давшей повод для заявления отказа от исполнения. Понятно, что если между сторонами конфликт, то второго заявления не будет никогда.

С другой стороны, такая позиция Пленума должна подтолкнуть всех разумных юристов включать в договоры, подлежащие регистрации (сегодня это аренда и участие в долевом строительстве) право на немотивированный отказ от исполнения, что, на мой взгляд, с точки зрения права, не очень здорово. Но так уж решил Пленум. Последний Пленум.

PS. Коллеги, тем, кто заинтересовался проблематикой расторжения договоров и хочет в этом разобраться поподробнее, могу предложить посмотреть бесплатную запись моего вебинара, который я читал в М-Логосе, посвященного этой теме.

Вот также ссылка на презентацию, посвященную проблеме расторжения договоров.

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

к содержанию ↑

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

к содержанию ↑

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector