Затратный подход в оценке недвижимости применяется при

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

  • -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
  • — Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
  • — Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
  • — Для оценки объектов незавершенного строительства;
  • — Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
  • — Для оценки в целях страхования;
  • — Для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

  • 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
  • 3. Расчет величины износа;
  • 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
  • 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.

Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

  • — Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
  • — Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
  • — Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

  • — сравнения продаж;
  • — эффективного возраста;
  • — разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа — это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Государственное управление собственностью. Тема 9. Затратный подход к оценке недвижимости. Тест для самопроверки

Поможем успешно пройти тест. Знакомы с особенностями сдачи тестов онлайн в Системах дистанционного обучения (СДО) более 50 ВУЗов.

Закажите консультацию за 470 рублей и тест онлайн будет сдан успешно.

1. Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки” тождественны
нет
да

2. Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных по …
физическим характеристикам
форме сделки
условиям продажи
правам на земельный участок
местоположению

3. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится …
укрупненный расчет сметы
средний показатель расчета сметы
детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости

4. Метод количественного анализа заключается в сопоставлении смет на …
все виды работ
материалы
затраты труда

5. Функциональный износ – это ситуация когда объект …
изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость
находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению
не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость

6. Затратный подход в оценке недвижимости применяется при …
выборе профиля объекта недвижимости
реструктуризации объекта
оценке зданий специального назначения
приобретении объекта в спекулятивных целях
выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

7. Рыночной считается цена, когда …
уравновешиваются предложение со спросом
спрос превышает предложение
предложение превышает спрос

8. Величина накопленного совокупного износа – это …
определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом
стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости
возможность реконструкции рассматриваемого объекта

9. При оценке земельного участка методом развития используются данные …
анализа наилучшего варианта использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах
соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений
капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей

10. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке …
долгов компании
уникальных объектов
объекта сдаваемого в аренду
незавершенного строительства
страхуемого объекта
объектов интеллектуальной собственности
реконструируемого объекта
пакета акций

11. Данные, которые необходимо иметь для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей
экономические факторы характеризующие участок
социальные характеристики участка
отведенное место в заповедной зоне
физические характеристики участка

12. Объектом оценки земельного участка является:
право использования на правах аренды
право использования на правах субаренды
право собственности на земельный участок

13. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется …
только реконструируемых узлов, элементов, объектов
всего объекта подлежащего восстановлению
поэлементно

Что это такое и когда применяется — затратный подход в оценке недвижимости? Этапы, методы и пример расчета

Оценка недвижимости на сегодняшний день приобретает массовый характер.

Ввиду того, что рынок жилья в нашей стране переполнен, каждый день происходят массовые сделки купли-продажи.

Читать еще:  Договор аренды недвижимости с последующим выкупом образец

И если собственник, или же покупатель хотят выгодно получить или избавиться от той или иной недвижимости, просто необходимы услуги специалиста по оценке жилья. Найти такого специалиста не составит труда.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

В рамках данной статьи мы рассмотрим все нюансы этого метода, а также познакомимся с его этапами.

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Если говорить о том, как поэтапно осуществляется затратный подход по отношению к выведению стоимости конкретной недвижимости, то здесь можно выделить ряд последовательных действий:

    Первым из этапов является оценка рыночной цены конкретно взятого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.

Для того, чтобы определить рыночную стоимость, специалист по оценке жилья проводит анализ, учитывая все факторы, касающиеся жилья.

В него входит как инфраструктура, располагающаяся вокруг, так и наличие или отсутствия ремонта. Кроме того, не последнюю роль играет год постройки, место расположения, а также другие не менее важные факторы.
Вторым этапом является оценка работ, которые необходимы по восстановлению, а точнее оценка их стоимости.

Так как мы говорим о здании, которое имеет какой-то процент износа, то необходимо понимать, что для того, чтобы привести его в порядок необходимы восстановительные работы.

Цена этих работ может варьироваться, начиная с самых незначительных сумм, и заканчивая весомыми денежными вливаниями.

По факту проведения вышеуказанных этапов необходимо осуществить расчёт, который и будет являться итоговой ценой конкретно взятой недвижимости. Объект будет оценён путём проведения действий по корректировке цены жилья, при этом, будет учитываться износ здания, а также необходимые работы, которые необходимо провести для того, чтобы его ликвидировать и дать зданию вторую жизнь.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

    Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.

Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.
Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.

Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.
Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.

Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.
Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.

Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.

  • Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
  • Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.
  • Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

    Определение износа

    Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

    Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.

    Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.

    Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.

    Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

    Нам понадобятся следующие данные:

    1. Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
    2. Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

    Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.

    Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.

    Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.

    Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.

    Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

    Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

    Примеры с подробным описанием

    Давайте попробуем самостоятельно рассчитать стоимость недвижимости, согласно затратному подход.

    Затратный метод оценки недвижимости — пример.

    Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

    Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

    Итак, если цена земельного участка равна 3.000.000 руб., то мы складываем её со стоимостью восстановительных работ, которые, предположим, оценщик оценил в 800.000 руб. От этой суммы мы вычитаем величину износа, которая составляет 1.200.000 руб. То есть, общая стоимость конкретно взятого объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 2.600.000 руб.

    Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

    Иногда оценщики отказываются от использования затратного подхода при оценке конкретного вида своего имущества.

    Это происходит по ряду причин, но самое важное – это обоснование такого отказа.

    Чаще всего оценщики не пользуются данным подходом ввиду того, что не обладают достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.

    Кроме того, данный подход применяется тогда, когда речь идёт об износе здания, а если он минимален, или вообще не обнаружен, то затратный подход просто не может быть применен.

    В этом случае, оценщик будет вынужден обратиться к другому подходу, например к доходному, который может рассматривать постройку с точки зрения привлекательности для привлечения инвестиций, а не как объект, который по тем или иным причинам может утратить свою первоначальную стоимость.

    Заключение

    Только профессионал в своём деле может чётко осознавать, какой метод будет использован при оценке конкретно взятой недвижимости, очень часто случаются ошибки, когда оценщик с первого взгляда пытается оценить объект.

    Тем не менее, оценка недвижимости затратным подходом является наиболее привлекательным случаем, когда речь идёт о вторичном жилье, а также о коммерческой недвижимости, которую уже потрепали годы. Иначе говоря, уделите внимание изучению данного метода, так как в работе оценщика он пригодится в любом случае.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читать еще:  Поиск по кадастровому номеру объекта недвижимости

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Затратный подход к оценке недвижимости;

    Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.

    Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

    В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, т.е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

    В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

    где V – стоимость объекта недвижимости; LV – стоимость земельного участка; IV – стоимость зданий и сооружений (улучшений); D – накопленный ( суммарный) износ зданий и сооружений.

    Затратный подход применяют:

    — при оценке недвижимости специального назначения;

    — проведении технико – экономического анализа для нового строительства;

    — определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

    — оценки недвижимости на пассивных рынках;

    — проверке результатов, полученных другими подходами (итоговое согласование стоимости);

    — обеспечении поимущественного налогообложения;

    — наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

    — расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

    Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, автовокзал) трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

    При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких – же архитектурно – планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

    Определение износа объекта недвижимости. Наиболее сложный момент в настоящем подходе – это определение стоимости накопленного износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленный различными причинами.

    Износ бывает физическим (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени), функциональным (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) и внешний (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

    Рассмотрим различные виды износа на конкретном примере. Предположим, вы – владелец гостиницы.

    Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша. Физический износ бывает двух типов — эксплуатационный и под воздействием естественных природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

    Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гостиницы, но с улучшениями – например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг, вследствие более совершенной инфраструктуры.

    Внешний износ может возникнуть, например, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь малопривлекательный для гостей объект, например автозаправочную станцию.

    Схематично определение стоимости в затратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

    Стоимость будет складывается из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом накопленного оцениваемым объектом износа (рис.2).

    Рисунок 2 – Определение стоимости в затратном подходе

    Методы расчета восстановительной стоимости. (ВС)строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Стоимость воспроизводства –затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

    Стоимость замещения –затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

    Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

    В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Выделяют прямые и косвенные затраты.

    Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

    К ним относятся:

    — стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

    — заработная плата рабочих;

    -стоимость коммунальных услуг;

    — стоимость доставки и хранения материалов.

    Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

    — стоимость инвестиций в землю;

    — гонорары проектно – сметным организациям;

    — маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты

    Существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

    — метод сравнительной единицы;

    — метод разбивки по компонентам;

    — метод количественного обследования.

    Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

    Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

    Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Здесь необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

    Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

    Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

    Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

    Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

    • оценка рыночной стоимости земельного участка;
    • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
    • расчет выявленных видов износа;
    • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

    Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

    Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

    • метод сравнения продаж;
    • метод распределения;
    • метод выделения;
    • метод разбивки на участки;
    • техника остатка для земли;
    • капитализации чистой земельной ренты.

    Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

    • права собственности;
    • условия финансирования;
    • условия продажи;
    • условия рынка;
    • месторасположение;
    • физические характеристики;
    • доступные коммунальные услуги;
    • условия зонирования;
    • наилучшее и наиболее эффективное использование.

    При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

    Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

    Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

    Читать еще:  Могут ли иностранцы покупать недвижимость в России

    1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

    2. Определим стоимость земельного участка:

    Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

    Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

    Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

    Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

    Издержки на улучшение включают:

    • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
    • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
    • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
    • расходы на маркетинг;
    • прибыль и накладные расходы подрядчика;
    • прибыль предпринимателя.

    Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

    1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

    30 · 25 = 750 тыс. руб.

    2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

    180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

    3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

    где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

    Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

    Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

    Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

    Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

    Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

    Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

    • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
    • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
    • основную заработную плату строительных рабочих;
    • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
    • прибыль и накладные расходы подрядчика.

    Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

    • затраты на подготовку территории строительства;
    • затраты на проектные и изыскательские работы;
    • прочие затраты и работы;
    • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
    • другие виды косвенных издержек.

    Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

    Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

    • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
    • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

    При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

    При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

    • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
    • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

    Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

    Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

    • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
    • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
    • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
    • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

    При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

    Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

    Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

    Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

    Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

    Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

    Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

    Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).


    Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

    Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

    Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

    Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

    Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

    Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

    Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

    Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

    • метод сравнения продаж;
    • бухгалтерский;
    • метод разбивки.

    Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

    В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

    Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector